近日，2012年上半年GDP数据公布，重庆实现地区生产总值突破5000亿元，达到5307.19亿元，同比增长14.0%，重庆经济再次稳步向前。随着重庆经济的快速发展，在未来，将会有更多有实力的企业纷纷在渝建立和扩充业务，重庆市场对写字楼产品的需求必将稳定上行，重庆的商圈也将得到进一步的发展。那么，现在重庆商圈的现状如何？随着新兴商圈的不断发展对重庆商业地产有何意义？未来重庆商业地产的发展趋势又是如何？为此，大渝网房产频道特邀世邦魏理仕商业部董事黄明瀚来共同探讨当前重庆楼市的热门话题。

重庆商业市场多以核心商圈为主 新兴商圈为辅

目前主城区已形成各自独立的商业核心区域(商圈)，根据商业的聚集程度、零售服务业绩来划分，重庆主城区内已存在解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝、杨家坪和大渡口六个传统商圈。根据重庆市政府公用信息网公布：2011年，重庆市纳入统计的17个商圈实现零售额1753.4亿元，增长26.5%。商圈占社会消费品零售总额比重达到51.3%，其中解放碑CBD商圈社零总额超三百亿，观音桥商圈超两百亿，南坪，沙坪坝及杨家坪均达到百亿社零总额。商圈的消费聚集和影响力不断增强。除渝中区解放碑及观音桥商圈目前具备辐射全市消费者的能力外，其他商圈均以服务周边大区域范围的消费者为主。

新兴的商圈我们可以理解为各个区域的副中心或新兴中心，在功能、位置和服务群体上可作为传统商圈的补充。往往新兴副中心（新商圈）会依托成熟的商务配套及高密度居住社区，以满足区域内人流的商务、购物、生活需求为基础，以扩大对其他区域的影响力为最终目标，逐渐形成的商业购物中心群。与传统商圈对比，体量和定位上都有一定差别，体量及定位更趋向于在满足周边人群需求的基础上，进一步增大经营面积和档次，以达到能吸引邻近商圈消费人群关注的目的。目前，渝中区大化片区，渝北新牌坊片区，南岸弹子石片区将凭借大型居住社区的成型，及大体量商业的入市，均有形成新兴商圈的潜力，另一方面，江北嘴片区也将凭借全市关注打造而成的大型商务办公楼集群、高端住宅集群，以及与之配合的大体量高端商业物业，拥有形成新兴商圈的巨大潜力。新兴商圈是商业地产的载体，两者是相辅相成的关系，商圈的成型会吸引品质商业物业开发商的进驻，而优质商业物业的进驻也会进一步提升商圈的品质以及辐射能力。

优质商业物业供应将在2012-2015之间迎来供应高峰

目前渝中区，江北&渝北区在优质写字楼供应量上平分秋色，重庆优质写字楼供应量迎来一个供应高峰，截止2013年底，预计超过60%的新增供应将集中在渝中区。截止2015年底，江北嘴和渝中区将在优质写字楼供应量上平分秋色。由于短期供应量较为集中，且较多新增供应位于非核心商圈，因此市场租金及空置率仍有一定的压力。但随着第三产业的不断发展，预计优质写字楼市场将持续活跃。未来表现也将持续分化，高端写字楼凭借优质品质，完整配套将更满足跨国企业及外来大型公司的需求。乙级写字楼各小业主或将降低租金期望吸引租户。

优质商业物业供应也将在2012-2015之间迎来供应高峰，大量新项目的上市将使业主和商圈之间的竞争更加激烈，特别是在渝北新牌坊和渝中大化片区等新兴商圈内；而市场空置率亦将明显上升。但是，更多国际品牌和投资者的进入，及重庆的社会消费水平的持续提高，新增供应将会逐步稳定地被消化。

购物中心为主將成为重庆市场的主流商业类型之一

随着重庆市人均可支配收入的持续增长，极大的拉伸商业需求，随着基础设施的完善，大型集中式居住区的成型及入住，进一步刺激了商业消费市场的成型。同时，由于商业物业的融资变现能力及对项目和企业的增值附加能力强，也引起了众多开发商的关注。未来市场供应多以购物中心为主，已全面开始进入购物中心时代，预计未来將成为重庆市场的主流商业类型之一。而宏观政策的支持，以及众多国内国际品牌商家对重庆市场的持续关注及进驻计划，将更一步刺激重庆市场的商业物业蓬勃发展。