近几年，随着国家政策调控对于住宅领域的屡屡施压，使得住宅投资的黄金十年被迫停产。而在这调控的重压下，商业地产却如雨后春笋，迎来了它的春天，成为各类商业开发投资者争先追逐的新宠，同时也做为各地谱写地方发展脉络和优质政绩的点金笔。

换言之，目前的商业地产开发者转型做商业地产的原因有以下几条：住宅市场受限，现金流受阻；新地块出让条件设限，商业指标庞大；商业价格水涨船高。而这几种原因主要还是政府在起基础的推动作用，开发商业大多是被迫从“商”，尤其是财务分析发现，住宅盈利用来反哺开发商业，仅合理避交增值税一项就可节省几千万甚至上亿。任何一个开发商都难以拒绝利益的诱惑。

商人逐利，天经地义。从“商”合理合法，本无需苛责。

但目前的绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式，却暗藏风险。这里所说“住养商”有三层含义：第一是住宅领域赚取的资金，成为商业地产的敲门砖；第二，利用现有项目里的住宅销售，开发后期商业；第三，原有住宅开发团队为主，嫁接到商业地产开发，强调团队的在学习能力。

风险何在？

风险之一时机不当。

利用住宅销售的现金流，来实现商业滚动开发的方式，适合在房地产行业的上升时期转型。而从09年12月这轮调控以来，房地产大周期一直处于下行、筑底、并刚有上行迹象。更何况，如今，凡开发商必言商业，凡企业战略必言转型，此时转型面临的将是未来异常激烈的竞争。而最好的转型时间，应该是08年之前，较优案例，花样年集团。

风险之二能力不够。

第一，选址失误，比如选址新城项目，或者区域新商圈项目，目前大多估计乐观，忽略了基本的商业培育周期、对大体量同质化竞争视而不见、多以分割产权销售……先天性发育不全；第二，运管缺陷，先天不足加上后天经营管理缺乏经验，对于那些没有商业地产开发经验，没有低成本融资渠道，没有现代商业地产经营理念的开发商，最关键的是在没有国家相关政策，打通资本市场和商业市场之前，用住宅开发商的现金流反哺商业，其实是把商业和住宅风险捆绑在了一起，一旦市场遭遇调控，整个项目必受影响。第三，无商家资源，招商能力不强，商务谈判处于劣势。

风险三之销售风险。

绝大部分在商业地产的开发理念，依然是照搬住宅开发模式，追求“短、平、快”。大多数商业采取散售模式，以至于商业地产开发的一开始，就是“竭泽而渔”。

风险之四营运风险。

商业地产资金回流周期长、速度慢，需要很长一段时间的培养才能将商业经营做好，在财务策略上需要保守稳健。比如培育期，一般少则3年，多则5年甚至更长；再比如不得不考虑的空置期；还有客大欺店的主力店可能撤走等风险。由于出售和持有比起来，前者短期见效快，可以迅速把风险转嫁市场，所以绝大数公司的绝大部分商业，采取全售或部分持有主力店，部分销售模式。而折中租售比例也是当前不二选择。

黄金十年，投资商业地产仍可淘金。这是众所周之的，但要承担的风险也是不可规避的，并不是每个投资开发商都可以满载而归的。在商业地产宏观发展的大流下，只有拥有雄厚的实力、拥有创新的理念、经验丰富而老道，同时懂得强强联合而又能把握住时代的脉络的投资者才能淘到金。而其余所遗留下投资者，会跟随躁动的地产GDP而成为炮灰，以此葬送过往在住宅投资领域所赚取的老本。