凯德置地是新加坡国企嘉德置地集团在华的全资子公司，进入中国房地产市场已经有十几年了，随着前段时间朝天门的爆破，凯德置地的另一项目又将在中国起步，这意味着凯德置地在中国的版图又进一步扩张了。对于凯德置地的未来，其总裁廖茸桐将会为大家讲解其具体情况。

 

凯德置地总裁 廖茸桐

     凯德置地未来大事件

 

     廖茸桐是第三代新加坡华人，身为一家在中国不断壮大的最大外资房地产公司的掌门人，廖茸桐被认为既具有国际视野，又对中国市场了然于胸。

     在凯德置地身后，是庞然大物般的，有着全球最大商业地产开发商之称的新加坡嘉德置地集团。而随着凯德置地在中国内地的开疆扩土，嘉德总资产的41%已在中国国内，超过新加坡，而且这一比例还会增加。嘉德置地的想法是，在未来几年，希望把中国业务做大到占集团总业务量45%左右。在中国，凯德有自己的宏图大志，目标是建成另一个嘉德置地。

     这是廖茸桐在内地的第12年，这是凯德置地在中国的第18个年头。
     18年来，凯德置地投资与开发的项目超百个，总投资近700亿人民币。

 

     除了即将开工的全球第八座来福士广场，未来一个月中，等着廖茸桐出席的活动还有，成都、宁波两座来福士广场的开业仪式，上海凯德中国培训学院的开学，以及重庆朝天门地王的正式开工。

     凯德置地的房地产金融模式

    在中国市场的这些年，凯德置地在金融市场的优势让人称道，到目前为止，凯德置地基金规模多大，又是如何管理的呢？
     廖茸桐谈到：”需要说明的是，基金是凯德的经营模式，而不是融资渠道。在中国，凯德旗下管理的基金有10只。这10只基金的规模大概是45亿美金。其中有3只是住宅基金，有3只是shopping mall基金，还有一只综合体，一只酒店式公寓，另外还有写字楼基金。在凯德旗下，不同产品有不同的分类，住宅基金只投住宅，综合体基金只投综合体。但这些基金有一个共同的要求——必须是凯德操盘，凯德不一定要控股，但一定要操盘。凯德是按照国际上市公司的成熟模式运作，非常透明。这些基金认可凯德的团队和品牌，也信赖凯德的管理。
     对基金进行分类有什么作用，标准又是什么呢？
     廖茸桐解释道：“不同投资者有不同的要求，不同的风险偏好。进行分类，是因为所有的产品我们都熟悉，可以先分类然后让不同投资者进行不同的投资。有些投资者喜欢短平快，比如一些家族企业希望做住宅，短时间收回成本。有些投资者，包括一些养老基金，一些主权基金，比如新加坡政府旗下的淡马锡，这些基金的目的是想在国内拥有一些优质资产，有稳定的收入，而非短期套利。
     那么这些基金的收益又怎么样呢？
     “既然是投资，就要讲究回报。一般而言，他们对这些基金的整体收益率要求在20%左右。不同基金收益率要求不一样，比如住宅基金就要求高回报，但也意味着相对较高的风险，而shopping mall基金的回报要求则低一些，但可长期持有。目前而言，对于基金的收益情况是怎么样呢？”有些能，有些达不到，这是很自然的，因为在国内做生意都是这样，但总体来说还是能满足要求。凯德本身也是投资者，你有20%，我也有20%，但这个饼能做大，这是第一。第二是收基金管理费，这是国际通行的，投资者都认可。”，廖茸桐说道。
     面对商业地产淘金热
     中国的房地产过去十年是住宅为王，但现在都在提商业，以廖茸桐来看，中国商业地产的机会在哪里？挑战又在哪里呢？
     廖茸桐谈到：“中国商业地产应该说有很多机会，按照国际标准，国内走向消费型社会是一种趋势，从街边店铺，到百货公司，再到购物中心，很多国家都是一路走来。到现在为止，中国的购物中心不多，好的购物中心更少，这是机会。以凯德为例，目前在国内有57家商场，应该说有能力再翻一倍，达到100多家，这也是中期目标。酒店式公寓也一样，从原来满足美欧客户，现在慢慢转移到亚洲、国内的商务客。同样的情况也发生在写字楼身上，原来很多国企都想自己盖一栋大楼，但现在很多都想搬到甲A写字楼，这是一种趋势。当然，住宅由于城市化还会不断增加，但纯住宅项目会越来越少，地块也会越来越小，带一些综合体、带一些配套设施的要求越来越多，这也是未来的一个趋势，不能全部走单一住宅的路线。
     面对国内各大房企纷纷加码商业地产投资，凯德以后又会怎么搭配各种业态呢？
     廖茸桐说，“凯德已经开始向综合体转型，能做的事情也很多，比如现有的57家商场是不是能搭配一些酒店式公寓、写字楼或者住宅。1994年进入中国时，凯德希望各业务板块自己发展，因为当时要专注，如果让一个人来管那么多，可能管不来，但如果让一个很懂住宅的人开发，他会走得很快，走得很远。而现在，更多的是考虑怎么样整合起来，从业态，从城市，从团队，从品牌，从融资渠道全方位的整合，典型的例子是发展像来福士广场一样的大型城市综合体。
     中国很多大型综合体项目都离不开政府政绩的影子，大规模上马综合体，有一个担忧是中国的商业地产会过剩，凯德又将怎么理解这一热潮呢？

      “现在主要是地方政府希望做商业地产，但真正做得好、有品牌、能够长期持有的很少。另外，因为没有金融体系的支撑，很多综合体被散卖，我比较担心这些综合体散卖以后，今后的物管、业态以及环境、交通的破坏。如果大家都把综合体好好管理起来，会是好事，中国需要这种，不能再有产权分割。如果大家都是专业人士，都把它看成今后的趋势，也不怕，因为市场会决定开发商是不是要做，市场会维持平衡。有些城市是相对有一点点过剩的，比如成都，毕竟市场不大，不像北京、上海等一线城市，外来的企业或者大型企业带来的商务客比较多，沈阳也有这个问题。”,廖茸桐道。

     凯德看国内一线房企

     对于国内一线房企万达、万科，凯德置地又是怎么看待竞争对手的呢？

     “我们不去批评别人，不同的公司处在不同的发展阶段，各个阶段决定他们去选择对应的策略，比如万达现在选择散卖。而他们的优势是，已经做出品牌，招商情况也不错。万达原想上市，后来没成，这会是今后发展的瓶颈。和万达不一样，凯德的商场、写字楼、综合体和服务式公寓基本不散卖，都是长期持有，而长期持有也就意味着需要金融支撑，现在国内很多开发商做硬件没问题，比如建商场，建甲级写字楼和综合体，但后续的招商、资产管理、金融体系却很难跟上，就这点而言，很多开发商没有办法做到像凯德这样。此外，万科也想做商业地产，问题是没有长期积累下来的专业团队，与做短平快的住宅相比，商业是长期的开发运营，要转变方向。”，廖茸桐解释到。

     凯德看房市下半场

     对于在中国做了12年，经历了中国上一个地产的黄金十年的廖茸桐，他是怎么看待未来市场的呢？
     廖茸桐是这样分析的：前十年很多开发商都不太专业，真正专业的是2008年一些开发商上市以后，以前很多包工头，靠关系拿一块地就能赚大钱，他们不懂房地产，请外包工程队建起来就卖了。后十年应该会越来越专业，不能只靠拿地，不能只靠建设，要服务、招商、管理和资产组合，因此会有一个洗牌的过程。怎么走，国内有国内的情况，很难说会不会合并。个人预测，从总体来看，大的开发商会越做越大，越做越强，小的开发商就是维持或者被淘汰。当然，也有从单一走向多元化，也有多元化的想放弃的。所以接下来会有一些比较专业的，比较大的企业脱颖而出，这对未来十年是非常好的事情。综合体而言，这种不考虑需求的招商体制可能会越来越少，市场会决定招多少商铺，招多少写字楼，招多少综合体，市场会起到一个很好的调节作用。

面对房地产市场的下半场，凯德置地已经做好的充分竞争的准备，并将凭其房地产金融操作方式，再在中国房地产市场上赢得一席之地。