在住宅购买被国家宏观调控限制的局势下，商业地产的发展热度却持续上涨，目前正处于泡沫骤起的阶段，未来2-5年必将形成井喷式供应。而大量劣质、同质化的项目血拼，必然导致商业地产泡沫被击穿，甚至留下无数烂尾楼，和严重的社会问题。随着数百个城市综合体项目的陆续完工，将迎来商业地产将面临“刺刀见红”般激烈竞争。
　　如何突出重围
　　突破竞争无非就是差异化细分市场，寻找自身核心竞争力，在相对的蓝海完成资本升值。但政府主导的总规盲目上马大量同质化项目的背景下，总体量供过于求、劣质项目同质化严重、优质项目依然短缺的时下，对于那些还停留在“以住养商”模式，期望短平快捞一把、根本不会长期持有，更没有专业团队的公司，无疑把目光投向“销售返租”这一开发模式。
　　所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价5%–10%左右的回报，数十年就可以拿回投资的本钱。
　　售后返租系违规

一般操作方式是炒作主力店、比如沃尔玛、家乐福等超市，或百货为主力店“定盘”，影院、KFC、精品服饰为次主力店，承诺交房后由专业运营公司代为经营管理商场，每年按照商铺售价7%来支付投资者租金，并且一季度结算一次。前3年返租租金在购房款中一次性扣除。
　　诸如此类的销售方式，其实有很多风险，第一，主力店很可能是通过线下勾兑的一纸“协议”，类似意向协议，来与不来都是未知数；第二，所谓的经营管理公司，名为开发商子公司，但后期出现纠纷时才发现子商管公司和开发商公司没有法律权属关系；第三，多产权物业成功经营者极少，而且目前主力店明确要求出租人是单一业权，可见后期成功经营风险重重；第四，一旦经营失败，何来资金返给投资者？尤其是大多数商管公司本就是一个皮包公司。退一万步讲，即便返租年限内经营成功，但返租期满就是该商场阳寿终点。
　　返租说到底是一种涉嫌违法和欺诈的变性融资手段，是把商业地产的投资风险转嫁给投资者的过程。为何这么说？因为法律层面也早已对“售后返租”(集资)行为给出明晰的界定。从2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。
　　另根据住建部的规定，房企不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。法律条文明确禁止的事情，普天之下都在运作，甚至大部分商业项目是采取返租模式，为何？难道凡是能拉动地方经济的市场行为都可以在法律层面放宽尺度？地方政府能否从总规开始就考虑到市场总体刚需，避免社会资源浪费。作为开发者是否需要考虑投资市场终会饱和的远虑？作为投资者是否对返租投资模式足够了解？为的是一铺养三代，但很可能出现三代养一铺的事情。 
      无论如何，突出红海竞争，慎用或不用返租模式，否则贻害无穷！这其中，政府督查、自省责无旁贷。