在近十多年以来，重庆写字楼市场从起步到如今的火爆，经历了一个快速扩张的通道。在这十多年中中国各大一二线城市涌现了许许多多的写字楼项目，其中有成功的，也有失败的。一个地产项目的成功与否与经济大环境、政府政策、开发商实力、行业整体运营能力和运营模式等多方面的因素有关。对项目的运营能力是贯穿项目开发始终的最重要因素，对住宅地产如此，对商业地产更是如此。与住宅地产基本出售的物权模式不同，写字楼自起步以来就拥有两种主要物权形式——自持和散售，而随着写字楼市场的逐渐成熟、市场情况的变化和房企可持续性发展的考虑，目前优质写字楼物权形式逐渐有了新的变化：逐渐从以前的大部分开发商选择全部散售到向现在的自持率增加发展。

逐鹿中原 写字楼硝烟四起

写字楼热潮的产生是由多方原因造成的，既有政策方面的原因，又有企业自身的原因。那么重庆近年来的写字楼热潮主要是由什么原因造成的呢？（详见表一）

表一：重庆写字楼热成因分析

总的说来，重庆写字楼主要集中在5大商圈和几大新兴区域（如，北部新区、大渡口），这些地方写字楼建设的热潮都离不开政府的引导，如以江北嘴为中心的重庆金融中心的打造，解放碑金融一条街的打造，北部新区高新产业集群的打造，大渡口“两园一圈”建设（建桥工业园）以及各优势地段的旧改工程（如，观音桥“太阳谷”）。整体来说重庆写字楼开发的主基调是“政府主导，民间参与”，无论是从宏观经济，行业或城市的发展，还是房企自身可持续性发展的要求，都形成了写字楼开发的内在需求，这些因素共同造成了近两年写字楼项目开发的热潮。

地产商自拥物权渐趋成势

在行业开发的热潮下，许多不同来源的资金纷纷涌入写字楼领域，共同炒热了写字楼这片土地。然而，运营能力的缺乏确是写字楼开发领域普遍面临的问题。目前，写字楼的运营主要围绕物权的归属进行运作。而物业的归属主要指出售物权，还是自持物权，并由此产生多种变化。（具体如图一）

图一：写字楼基于物权归属下的运营模式

随着城市建设的逐步完善，城市核心地段的土地供应会越来越少，这就使得持有核心地段的优质物业成为了现今许多开发商的战略选择，战略的改变意味着整体运营模式的调整，也预示着企业在考虑可持续性发展上做出了选择。就今年的情况来看，国内各一线房企纷纷宣布了增加自持率。上个月就有SOHO中国中报业绩披露将增加北京和上海两地优质物业的自持率，其中既有优质商铺，也有高品质写字楼。

表二：2012年四家代表房企增加自持情况

由以上资料可知，不管是重庆本地还是全国范围内有代表性的企业在今年都宣布了不同程度的加大自持面积，由此可见，增加自持率已是很多房企对未来商业地产运营的一个方向性选择。