“涸泽而渔，而后无鱼”是中国的一句古话，比喻只顾眼前利益，急功近利，而不做长远打算，与凿池养鱼相比一个粗放，一个精细。目前，在写字楼项目的运营上，同样存在着两种类似的操作模式：散售和自持。在重庆写字楼市场上，自持的代表项目就是大都会商厦。

从生存曲线看收益之路

对于开发商而言，一个写字楼项目从拿地、规划，到建成销售（出租），再到后期的运营都会经历一个收益的过程，那就是一个写字楼项目完整的生存曲线。在这个生存曲线中，散售和自持都有它自己的特点，生存曲线也有长有短。（详见图一、图二）

图一：散售模式下的生存曲线

图二：自持模式下的生存曲线

由以上两图可知，对于开发商和投资商而言，散售模式下的项目生存曲线短于自持模式下的生存曲线。也就是说，在散售模式下地产商可以在较短的时间内完成一个写字楼项目从投入到收益的运作，这个优点对于国内大部分地产商的资金链而言无疑有巨大的帮助（国内地产商开发项目的大部分资金是非自有资金）。然而，这种较短的生存曲线对于地产商的收益最大化却是一个障碍，散售之后地产商相当于将未来可能由土地和其它方面带来的收益让给了物权所有者，同时也丧失了自持模式下后期在统一物权下的多种资本运作方式和管理增值的权力。散售演绎的是短时间内、项目地块收益的最大化，而自持勾勒的则是长时间里、项目地块潜在可获取收益的最大化。

自持模式：大都会的管理增值

与散售相比，自持的写字楼除了享有土地增值外，还享有由统一管理所带来的管理增值和品牌价值。以大都会商厦为例，目前大都会商厦的空置率长期维持在8%以下，已成为世界500强入渝的首选办公地。（入驻企业详见下表）

表一：大都会商厦入驻企业

据一个被大都会商厦淘汰出局的中介公司总经理透露：“和黄大都会的写字楼和商业铺面对入住商家相当苛刻，天价的租金，还得必须是IBM、西门子、飞利蒲等国际知名品牌，否则根本进不去，就是进去了品牌形象没维护得好也有被大都会‘淘汰’的危险。这些年，被大都会“淘”出去的公司也很多，因为达不到一定的盈利水平，和黄是很快就会下逐客令的。”香港和黄在运营当中不断淘汰盈利水平不高、品牌形象不好的企业，以打造一个国际知名企业办公栖息地，达到提升大都会商厦品牌形象的目的，使之成为国际一流企业入渝的首选办公地。如今，尽管解放碑的高档写字楼市场已经非常多，世贸中心、国贸中心、半岛国际、万豪国际、时代豪苑等鳞次栉比，但是和黄的大都会商厦还是世界500强和香港等地知名跨国企业的首选。

大都会商厦的成功证明在自持模式下，写字楼除了享有土地带来的升值收益外，在运营过程中不断的引优淘劣树立品牌形象会带来同样高额的管理增值收益。

散售模式：未来国际“5年后租金上涨缓慢”

上面分析了重庆写字楼市场上自持模式的代表楼盘大都会商厦的经营现状，接下来我们看看重庆写字楼市场上具有代表性的散售写字楼未来国际目前的经营现状。

未来国际是目前观音桥的地标性写字楼，同样是5A甲级打造标准，同样是商圈核心地段，在硬件实力上比大都会商厦稍强，但是5年后租金上涨放缓。这是什么原因呢？

表二：未来国际入驻企业

散售模式下，一栋写字楼会形成众多的业主，各个业主最关心的是自有部分的租金，谁出的租金高就租给谁，而不会考虑引优淘劣树立大楼的品牌形象。对于物管公司来说，在整体管理时就会形成众口难调的尴尬，从而无法从大楼的长期效益出发进行有利的规划，长此以往就会造成“五年后租金上涨绶慢”的情况。从上表可知，入驻未来国际的企业资质大多是重庆本地和国内的中小企业，而且行业混杂，各企业品牌形象良莠不齐。众口难调的业主加上良莠不齐的企业带来了经营管理上的难度。交房使用6年的未来国际与交房十一年的大都会商厦在租金水平上目前其本持平。

大都会商厦是重庆写字楼自持模式下收益最大化的最好说明，未来它将会把一块城市核心地段的土地的价值挖掘到极限，这种能力目前可能只有李嘉诚领导下的香港和黄公司具备，至少，国际投行的意向性收购就是最有说服力的证据。然而，并不是所有的公司、所有的项目都适合长线操作，这跟地产商本身的经济实力、项目的运营能力、市场环境等多方面的因素有关，地产商在面对一个具体的项目时还得具体问题具体分析，并量力而行。