面对商业地产的近两年投资的火热，不少房企逐步加大商业地产的投资，同时很多“热钱”也不断涌入商业地产领域。面对项目的大量增加，运营能力不足、专业人才缺乏成了影响商业地产发展的瓶颈。近期香江控股商业中心总经理陆国军接受媒体采访表示高租金下差异化经营成必然，商业地产或迎来投资良机。

香江控股商业中心总经理 陆国军

【记者】商业房地产近几年来逐渐崭露头角，现在人们开始对商业房地产有了一定认识，但是同时，无论大小房企甚至是其他行业的企业纷纷涌入商业地产领域，形成了“混战”的局面。毫无疑问，目前确实是商业房地产的发展良机，但是这会不会给商业房地产带来更多的泡沫和风险呢？

【陆国军】机会跟着投资走，但是风险往往就隐藏在机会背后。随着大量资金投入商业地产，显性的表现是商业越来越火了，很多好项目都出现了只出租不出售的运营模式，但是随之而来的风险就是租金不断高涨，而市场份额的增长却远远跟不上租金的上涨程度，最后伤害的却是商户，特别是在家居行业，一些渠道寡头全国布局带着商户强行扩张，渠道商确实利润越来越高，而经营户的利润却被房租不断摊薄。所以我们才需要创新。比如香江全球家居ＣＢＤ，是环渤海唯一家居产业商业地产。以“产业”的发展带动周边为产业服务的商业物业的开发建设，而商业物业的开发又推动产业的发展，从而形成产业集群和商业地产相互依存、相互促进、良性循环的世界最新发展模式。完全区别以往单一的以产业或地产创造财富的模式。所以香江全球家居CBD(社区网 论坛 商铺)是有区别传统纯商业房地产的。

【记者】任何商业模式如何追求差异化是永恒的主题，您觉得面对大型房企的紧逼，本土商业地产企业应该如何生存？

【陆国军】我个人觉得商业地产企业的核心，是要具有巨大潜力的发展模式！比如香江全球家居CBD。首先我用8个字来概括：“商业自营 捆绑共赢”南方香江集团在香江全球家居CBD的“大部分物业自持经营，仅销售少量物业”的开发模式。自持经营，是南方香江集团对自身业绩提高的需求和对自身实力的自信。应该说，南方香江才是市场内最大的房东，已把自身的发展与进驻商家的利益紧紧捆绑在一起，为了保障自有物业的升值收益和品牌效益，南方香江集团将不惜重金投入，保障市场的兴旺。而剩余的少部分物业的投资者，则能轻松享受到开发商大规模持有模式所带来的物业“快增值，高租金”的丰厚回报，这也是成都香江全球家居CBD创造奇迹的根本所在。

【记者】有人说，商业地产经过了早期阶段的摸索，现在已经进入升级时代，应该有所突破，寻求企业自身的核心竞争力和商业模式，对此，您如何看待？如果不是，为什么？如果是，我们升级应该延寻什么样的路线和策略？

【陆国军】核心竞争力和商业模式对于商业地产的发展是至关重要的。一种商业模式的成功或失败都可能影响到市场的动荡。而香江全球家居CBD，是产业商业地产，简单来说就是拥有产业背景，并能促进产业发展，同时享受产业发展带来的快速增值的商业形式。产业商业地产是以一个由产业集群和商业地产相互依存、相互促进、良性循环的世界最新发展模式。完全区别以往单一的以产业或地产创造财富的模式，换个方法来说就是,产业商业就是最上游的销售平台，创造厂家和采购者直接交易的机会，减少厂家的生产流通成本，提升采购者的价格优惠空间。流通环节越少，采购者得到的优惠空间越大，优惠空间大则让采购规模更大，巨大的交易额让产业商业获利丰厚。

这种商业模式在国际上很多，中国也不少，比如德国的科隆，美国的高点，他们的产业商业租金都以“日”几百美金来计算，但是对于这些商业所创造的千亿乃至万亿订单而言，这看起来高昂的租金其实太便宜了，是绝对的双赢。