近来，在地产界业内人士中流行一段话：“‘小学生’做住宅，‘中学生’做工业地产，‘大学生’做商业地产，‘研究生’做旅游地产”。以此“戏说”不同地产类型开发的难度。

我们认为，对于地产投资者而言，同样有难度进阶：“小学生”投资住宅，“中学生”投资商铺，而写字楼，“大学生”投资者才玩得转。

就重庆市场而言，开发商挑战高难度，重庆写字楼升温势头仍有增无减，新推项目层出不穷，供应量一再攀高。在此情况下，重庆写字楼空置率近期却出现了今年的首度下降，而优质写字楼均价一再飙升。

“大学生投资者”们是否迎来了入场的良机？

每平米租金92.5元  预计四季度还会涨

世联地产最新发布的《2012年三季度重庆房地产市场分析及预判》称，2012年1~9月重庆主城区写字楼累计成交建筑面积38.9万方，同比增长57%。“这表明写字楼市场的需求爆发与住宅市场的回暖趋势基本保持一致。”世联市场咨询与战略研究中心总监王波认为。

写字楼的均价整体运行也较为平稳，数据显示，今年前9个月，主城区写字楼成交均价基本上保持在建面10000元/㎡以上。

10月31日，世邦魏理仕在其三季报中指出，本季金融业及服务业是写字楼需求大户，新增供应及现有供应均被较好的吸纳。第三季度期间，有高达75900平方米的办公楼面积投入使用，分别为瑞安重庆企业天地和金融街·金融中心，目前已有超过四分之一的面积预租。市场整体空置率因此环比下降1.1个百分点，为今年以来空置率首次下降。

租金方面，重庆优质写字楼平均租金环比涨3.0%，达到每月每平方米92.5元，创下历史新高。随着四季度更多优质写字楼的入市，国内外企业及有搬迁需求的企业将会加大市场需求，预计重庆优质写字楼的租金还有进一步的攀升空间。

空置率短期难降高端写字楼未来前景看好

在深圳工作的重庆南岸籍张女士一直较为关注写字楼投资市场。今年年初，她与3位朋友一人出资200万，在深圳南山区买了写字楼投资，大半年过去了，还没租出去。“其实也想过在重庆买，不知重庆空置率情况如何。”张女士说。

据戴德梁行数据，重庆高端写字楼总存量约40万平方米，空置率较之二季度虽有下降，仍在30%以上，在全国仅次于成都。其中，渝中区写字楼空置率为30.18%，南岸区为26.97%，江北区较低，只有7.81%。一个季度的数据，还远不能得出重庆写字楼的空置率进入下行通道的结论。

林维预计，考虑到今年四季度和明年年初大量新增供应，市场空置率仍会徘徊于高位。市场供应将出现阶段性过剩。

京沪等一线城市，写字楼市场发展到较为成熟的阶段，空置率现已趋于平稳。戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为，重庆这样的1.5线城市，因为起步晚，供应量大，招租周期很长，空置率的波动较大很正常。

但从未来趋势看，随着外资的不断涌入，重庆高端商务需求激增。官方数据表明，目前直接投资重庆的世界500强企业已经超过200家，居中西部第一。同时，重庆写字楼自身品质应进行划时代的更新换代。一位开发写字楼的房企负责人透露，业内普遍认为甲级写字楼是最受青睐的产品。从今年第一季度起，重庆甲级写字楼的空置率就开始持续下降。其中，渝北区最为明显，环比下降了两成。高端写字楼的市场竞争力脱颖而出。

金融类、实业类、专业服务类企业是重庆高端写字楼的主要客源。林维认为，区域内写字楼供应量的大小、商圈的租金、软件配套和商业氛围都会对空置率产生非常重要的影响。

老牌商务中心解放碑商圈之所以空置率较高，是因为部分写字楼落成时间早、硬件设施老旧，而导致近期整体空置率有所上涨。

市场分化中低端写字楼PK将更激烈

相较于高端写字楼不断攀升的需求，还有大量中低端写字楼在面世。领域机构市场经理张鑫认为，这些产品主要面向资金实力较薄弱的本地中小企业，多为工业、小型制造业等。

“并不是说这类产品没有市场。”世邦魏理仕策略顾问部高级经理李胜华认为，反而，由于经济发展水平参差不齐，一定时期内，这部分租金不高的写字楼会以价格优势吸引为数众多的客户，“这是市场细分的结果。”

根据《重庆十二五规划》商务发展战略目标，到2015年，重庆企业数量要增长到50万个，而当前总数仅为一半。据分析，未来新增的企业数量中将包含有15万个微型企业和10余万大中小企业。某开发商认为，这其中大量新增的中小微企业，将会是消化中低端写字楼的生力军。

“为数众多的微型企业一般不会选择在写字楼内办公”， 李胜华认为，社区商铺、楼铺，甚至住宅会几乎全部消化掉这部分需求，因此中低端写字楼的客源并非想象中乐观。

根据统计，未来两年内，重庆主城的甲级、乙级写字楼新增近600万方的供应量，其中，甲级写字楼的供应将占到240万方，剩余六成都是非高端产品。未来厮杀将会非常激烈。

写字楼和商铺不一样。晟城地产市场部经理李飞认为，只要有人气和消费力，商铺是不愁的；但如果一个写字楼周边的产业人群支撑不足，即使身处闹市，这项目也前景堪虞。

在这方面，高端的写字楼产品天生优势和吸附力显然更强，李胜华认为。市场平淡时差距还不显著，当市场回暖后，高端产品的价值优势，不论在租、售方面，都会体现得非常明显。如果资金充裕，现在入手是良机。

某中介机构负责人透露，公司选择代理写字楼“一般非甲级不代理。”从二手交易情况来看，该机构手上还积压了一些三四十来万就能买到的小型写字楼房源，“但卖得并不太好。”

写字楼市场重心逐步向北区转移

据世联地产分析，目前我市写字楼分布情况出现了“一二三”的特征，即

一条核心轴：解放碑—两路口—上清寺—观音桥—红旗河沟—新牌坊

两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园

三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪

2012年~2015年主城各区域写字楼潜在供应情况

区域  写字楼面积(万平方米)

江北区  约250~280

渝中区  约170~190

南岸区  约120~140

渝北区  约100~130

北部新区  约50~65

沙坪坝区  约25~35

大渡口区  约20~30

巴南区  约25~30

九龙坡区  约20~25

合计  约780~925

总体来说，2012~2015年主城写字楼供应主要集中于两江新区，两江新区潜在供应量占据主城供应量约一半，而渝中区解放碑及大坪组团写字楼的集中面市也将加剧渝中区写字楼未来放量。