近两年来，住宅一直受到调控政策的压制，这直接助推了我国商业地产的快速发展。面对城市中心区域稀缺的土地资源，高额的开发成本等因素，开发商们开始找寻利益点更高的发展模式，城市综合体就逐渐成为了开发商们的新宠。据有关数据显示，城市综合体即将在我国井喷式供应，这迅猛的增速，也致使租金下行、同质化竞争的隐患出现。　　　

五年时间新增城市综合体1.6亿方

据易居中国统计显示，从2011年至2015年，我国20座重点城市将新增1.6亿方城市综合体，其中约55%的增量集中在了中西部的新城，城市综合体增速加快，带来的是庞大的资金投入，据业内人士推算，近两年国内上马的总投资额可能过万亿。

城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。作为基本功能，城市综合体是一个城市的信息、金融、保险、科技、商业、商务、居住、客居、会展、观光、娱乐等城市功能的载体。

作为商业地产金字塔的最顶层物业形式，城市综合体是城市发展的新宠儿，但综合体的载体功能是以城市的经济发展能力和资源限制为条件的，如果忽略了这一点将导致闲置和资源浪费，就会阻碍区域内经济的发展。

城市综合体井喷式供应，租价下行压力或将持续两年

中心城区的城市综合体随着周边市场的日益完善，地段商业价值的稀缺性逐渐显露，商户销售额逐年上升，租金水涨船高，但对于城市外围的城市综合体项目，情况就显得不容乐观，而二三线内地城市的情况就显得更为糟糕。仅从成交量上看，目前郊区城市综合体都卖得很好，特别是投资性比较高的公寓产品和写字楼产品成交迅速，而商铺交易在开发商大幅让利积攒人气的情况下，仍显得销售动力不足。销售的火爆源于投资者对郊区成型中的黄金地段投资潜力的认同，但相比还算火爆的销售市场，租赁市场便显得更为困难，有业内人士分析，由于城市综合体井喷式的供应，租价下行压力可能将持续两年，最差的情况将在一两年内下调10%-15%。

目前郊区建设中的城市综合体商铺租价和中心城区成熟商圈内的城市综合体商铺租价有着天壤之别，悬殊最大的相差十倍左右。而今年以来，由于经济形势下行，零售业不景气，零售商的扩张计划速度远远赶不上计划中的城市综合体的膨胀速度，招租情况普遍面临困难，一旦商铺招租吸引不到合适的客户，便难以聚集周边人气，而一旦不能盘活项目周边的商业气氛，城市综合体这个庞然大物就会陷入一座空城的尴尬。

根据地块情况组合项目，避免同质化竞争

城市综合体的热潮为何来得如此迅猛？这主要是由于过去两年住宅市场限购限贷，调控政策的重压，让大量房企依然投身商业地产，地方政府“土地财政”吃紧，也大量出让商业地块。而城市综合体的打造，即可提升城市形象，还能推动税收的增长，同时解决人们的就业问题，受到追捧也是必然的。但是，城市综合体就相当于商业地产金字塔的塔尖，如果塔尖的项目个数过于庞大，甚至超过了塔基，整个商业地产的发展结构就难言健康了。

城市综合体的数量大增，但是在其规划和运营商，国内地产领域并未出现令人兴奋的进步。而且同质化竞争也一直是困扰着商业地产发展的关键因素，随着城市的不断发展进步，综合体项目日益增多，同质化竞争也将逐渐加大。

全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波指出：“开发商在开发城市综合体的时候追求高速发展，同质化、甚至恶性竞争非常严重。千店一面，千城一面是目前城市综合体发展弊病。”业内人士指出，开发商完全可以根据地块的实际情况，选择适合的项目进行有机组合，妥善缓解了同质化竞争，建造出有差异化的综合体项目，不要一味的贪大求全，应找准自身定位，这不仅有利于开发商的经营管理，对于整个市场环境来说，也是一种有效的良性促动。