目前，重庆写字楼已经进入了蓬勃发展阶段，租金水平、硬件配置，整体开发水平均处于上升阶段。说到重庆写字楼投资空间的问题，力帆置业营销总监樊元树阐述了他的看法。

重庆写字楼投资空间在短期内爆发

力帆置业营销总监 樊元树

樊元树说，像今天已有的融恒时代广场，解放碑的物业，我相信过五年就不会有零售出来了。现阶段，拥有优良配置的项目还会有零售，这是一个短期内的投资机会，预计5年至10年之内，类似于这种核心地段的优质物业会逐渐向零售市场淡出。就像潘石屹的SOHO中国，在9月1号宣布所有物业自持，不再对外销售，意味着整个商业地产盈利模式发生很大的转变，在这过程里面中小投资者迁入的机会，所以我觉得重庆写字楼的投资空间是在一个很短的时间里面爆发，过了就没有了。比如我们看到朝天门整体搬迁以后有一个80万平方米的城市综合项目，是1平方米都不卖的。还有好多开发商，像万达、龙湖，很多物业是自持。现在投资商铺，优质物业的量很少，大量的优秀物业都不自持掉了，以后写字楼也会走入这样一个趋势。我相信融恒这样的企业他们也会考虑自持一部分。

规避写字楼投资风险，要看格局

关于写字楼的投资风险问题，要看写字楼的格局。重庆写字楼的大格局非常清晰，写字楼产品供应的结构性失调，总体供应量偏大，但是适合这个市场需求的物业相对稀缺，相对较少，这是和前面2007年以前重庆的写字楼物业销售价格偏低有必然的关系，导致了大量的写字楼物业，中等以下的写字楼物业在市场上的存量。

第一，我们选择写字楼的时候一定要考虑这个行业发展的前瞻性在里面，避开结构性的风险。
第二，避开价格陷阱。现在重庆市场上因为物业的地段和品质有关系，整个写字楼市场往往价格差距非常大。体现出来的附加价值完全不一样，卖得贵的写字楼在地段、稀缺资源的占有、综合配套硬件配置、物管服务和日后的有序经营等等不一样，这就有一个价格陷阱，很多投资者就陷进来了，因为价格低在结构性失调里面，在未来没有可能增值的空间里面投资物业，可能他们就没有太多的未来了。这是一个非常大的风险，价格的问题。作为普遍投资者来讲很难逾越的投资陷阱。我们看到的真实情况下贵的写字楼一定会有自身非常独特的，跟这个价位相匹配的本质或者特质，所以在这个过程里面价格陷阱是很致命的因素。
第三点，投资新兴区域的时候要挑选，因为重庆作为两江新区，有大量新的区域出现，很多产业园、新区、商业中心、服务功能出现，都蓬勃的出现，在这个过程里面要去选什么样的区域是有固有的、内在的价值，什么样的区域有蓬勃、成长的空间价值，什么区域成长会稍微慢一点或者耗时会长一点，这里面也有选择的技巧。比如我们认为像鱼嘴、隆鑫这些区域可能消耗的时间，会比观音桥这样成熟的商圈耗的时间会多花十年，这是完全有可能的。因为我们看江北整个的发展趋势来看，已经力压解放碑，成为重庆真正真正的商贸核心。像江北嘴这样的地方已经有150多家的机构入驻进去，很快就会蓬勃发展起来，很多另外的区域�***��也好，发展的趋势也好，唯一的缺点就是大学城，会花一点时间，这个时间十年、十五年你丧失了大量的机会成本，这是投资的机会成本的陷阱。

优质写字楼项目具备四要求

第一，根据所处的地理位置开发相应相匹配的产品，我一直反对什么地段都做最好的最高的产品，我也一直反对在郊区做超高层，在市区做多层，这都是和自己所处的区域和地块不负责任的表现，一种非常背离社会发展基本规律的做法。反倒我认为不是在特别典型的办公目的地可能会去追寻做低密度的，更有创意性的办公物业，可能在核心商圈你做非常有形象的，能够让入驻企业能够享受带来的附加价值。

第二，后期提出永续经营的概***，我从建到交付使用到后期的管理，一直到整个50年建筑周期的全部经营管理整体拉通考虑，我们要很清晰的遇见到任何一个物业有自己的生命周期，可能到20天以后又逐步再次因为物业的成就，区域的老化会逐步走下坡路，在整个运营周期里面我们一开始要做好规划，要考虑这个物业在这个地段以后发展有可能存在的可能性，要提出冗余。在运营概***上，除开物业服务之外，还有一个运营的概***，大都会不仅仅是硬件的东西，更多的是后期的运营，而且大都会在数字这方面改造，以前没有中央的监控系统，没有红外线的报警系统，这都是后面加进去的，当时的租金目的也无法承受这样的运营成本，但是他的基础做得很好，比如说车位，我们很难理解为什么只有大都会才挖了这么多的车位，而其他同期，或者晚三年没有这些考虑，只看到了当时的最基本的要求。 

第三物业服务业很重要，严格意义上里讲物业服务业和开发企业没有太大的关系，后面的物业服务要付出多大的成本享受多大的服务是业主自身的决定，你这样的企业在这个区域能够承受多高物业管理费你就能够享受多好的物业品质，跟这个物业的定位和客户的群体和能够承受租金的价格能够承受物业管理费的价格有必然的关系，在整个过程里面分两种，一种是以销售为主的物业服务就有可能，因为控制权会逐步交由由业主组成的物业委员会来持有这个东西。 

最后增值服务这一块，现在因为投资者，特别是有大的资金投资者，他自身的工作比较忙，自己的私有时间可能会少，就可能不会花很多的时间去管理租赁、装修，不会关心到这么细，这个时候更多的服务出来了，让他感受物业为他提供的增值服务，同时能够为实际提供的运营方有一定的收益在里面，包括预定期票、会议中心、呼叫中心，后期的服务都是增值服务，会让你的写字楼在物业方面也很大的出售，这是一个系统工程，要由概***非常清晰的理性的开发企业长时间的，不是短期的，可能前期拿地到规划开发、建设，到交付使用到后期的运营，一直到这个物业走到壮年期到巅峰期，大概20年的范围内，可能再往后，可能到顶峰以后到了老年期，逐步衰退的阶段。当然每个企业的情况不同，每个物业的情况不同，可能表现的方法不一样，但是我想方向目前应该是很清晰的，应该说在写字楼开发领域已经形成一种共识了。