在国家对住宅调控进入深化阶段和房产税扩增的双重背景下，商业地产这股热潮又将会席卷到什么程度呢？深国投董事总经理丁力业表示“商业地产存在巨大风险，深国投会谨慎面对二三线城市的扩张，同时做好产品差异化突围商业地产严重的同质化现象。”

深国投商用置业(集团)董事总经理 丁力业

在谈到深国投未来的拓展计划和是否会考虑进军二三级市场时，丁力业谈到，“这一期产品是印象城、新城以及深国投广场，这三个品牌的市场定位更适合于二三线城市。二三线城市的新兴发展，确实在近5年里面非常的迅猛，所以能够很好的满足品牌发展的需求，所以深国投的业务重点放在了二三线城市，比如长三角六个主要的城市，上海是一线城市，五个杭州、宁波、无锡、苏州、南京二线城市，五个二线城市都有深国投公务购物中心，这个跟深国投战略定位非常吻合，当然三线城市有很多机会，但是对三线城市深国投的想法是，机会跟风险是并存的。特别是有一些经济比较好的三线城市，不见得消费就是比较好。郭主任报告中提到的中国购物中心的发展，有一条讲的特别好，就是以前为什么中国的购物中心出现了这么多的问题，是因为以前购物中心的发展是沿着城市化的道路，而不是消费的需求，中国城市化的进展，这两年发展速度特别快，所以购物中心发展也特别快，但消费没有跟上。三四线城市有这些问题的存在，所以我们对三四线的城市，要进去当时还是比较谨慎的。”

对于房地产企业要在三四线城市建立一个项目，培养一个商圈，丁力业的看法是，“深国投希望这个商圈不需要我培养，但是这个回报就很高了，但是这个往往是成本很高，所以还是希望有一个培育期。从财务模型来看，培育期时间不能太长，比方说2—3年。如果购物中心在2—3年里面不把这个培育期做完的话，后面的压力会比较大。那么三四线城市和一二线城市来比，特点就是培育期需要的时间比较长。所以在三四线城市选址的时候比较谨慎一些。”

住宅地产受到政府调控，很多资金涌向了商业地产领域，那么商业地产到底处于一个什么样的阶段呢？将来趋势又会怎么样呢？

丁立业说：“对于现在商业地产，表面上特别轰轰烈烈，谁都想做商业地产，谁好像都会做商业地产，谁都能做商业地产。特别是在这两年国家对住宅市场有一些政策出来之后，很多的住宅开发商都投入到商业地产里面去，但以做了这么多年的商业地产的经验来看，做商业地产是挺苦挺累的事情。如果说没有吃上苦上苦，付出更艰辛的劳动，轻易的去投生于商业地产，风险是非常大的。尽管有很多人愿意做商业地产，也开始做商业地产，同时为他们的热情感到担忧。就怕几年以后，楼建起来了，不知道租给谁，不知道怎么管。”

据了解，在深国投旗下有三个品牌，在商业地产领域产品同质化现象严重的情况下，这三个品牌线又是打造什么样的产品线，能够差异化竞争，突破同质化这个瓶颈？

丁力业说：“确实现在同质化的现象非常非常的严重，我觉得有两个方面的原因，第一所有的人都认为这个东西很简单，效仿者很多，同类别的产品也就多。实际上零售业就这么几个，快消品找来找去就这5个。这个差异化说起来容易，做起来实际上要费很大的精神。所以做购物中心的时候，为了成功，必须在差异化这方面要花很多的时间，比如说我们从产品的定位，从选址开始，到规划设计，甚至到建造，以及到招商跟运营管理，整个的商业地产的价值链里面，包括金融部分，都要体现出差异化，才使得这个产品跟人家不一样。因为你完全不一样实在是太难，所以尽量努力形成差异化，使得购物中心能够更有优势。”

深国投是一家在商业地产领域比较有名气的企业，旗下的三个品牌各自有自己的特色。那么深国投接下来的发展战略是怎么样的？

丁力业谈到，“以前深国投大家对他的理解跟别人的合作比较多，那时候的战略是迅速的扩大规模。所以找了很多的合作伙伴，因为大家是优势互补，比方说在资金方面，比方说在管理方面，提供了一些非常好的一些经验，这几年自己能够成长起来，现在的一个主要的目标是深国投自身的一个发展，因为得到了最后毕竟每个合作伙伴都有自己的一些，根据自己的特点的目标，不一定是完全一致。合作的方式会使企业发展速度更快一些，效率会更高一些，对公司的发展也会好一些。不光是以前我们的股东是谁。包括你刚才提到的华润也好，还是外资普鲁斯也好，只是个股东背景的股东。公司从成立到这几年，团队是没有任何的变化，做的事情实际上也没有任何变化，就是说购物中心。所以不管股东怎么变，深国投作为公司本身来说没什么变。因为新的股东进来以后，是认可这个公司的发展，或者战略，那么他进来就要继续保持这个发展和战略，所以不会有什么大的变化。”