据业内人士介绍，目前市场上的综合体项目大都是集中了写字楼（Office Building）、酒店（Hotel）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等功能中三项以上的房地产项目，它是伴随着城市化进程中对城市功能综合化、大型化和空间与流线组织复合化等新要求而产生的一种全新的复合地产，是当今地产模式中的最高形式。这些组合在一起的业态是一种相互依存、相互补充的关系，它们不仅在功能上相互依赖，而且在物业价值上会在这种互动的良性关系中得到大大的提升。

重庆综合体风起云涌

据中国房地产流通服务领域的领导者易居中国数据统计显示，在2011年到2015年这五年时间中，中国二十座主要城市城市综合体总体体量将超过1.6亿平方米，在这近2亿的新增综合体中有大约55%的增量是集中在中西部的新兴城市里。在中国房地产市场大受政府宏观调控之际，综合体项目为什么会在全国遍地开花，重庆房地产市场上是否也是综合体群雄逐鹿呢？

全国八个主要城市综合体体量概况图

放眼全国，“无处不有综合体”，近两三年来，城市综合体已经是房地产行业的最热词，各地纷纷上马的综合体项目。不仅全国，就连重庆各区也是综合体频频涌现。

注：HOPSCA分别是酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、公寓的英文首字母

从上表可以看出，重庆主城各大区域基本上都有一个甚至几个综合体项目，而且单个项目体量少则几十万、多则上百万，而重庆天地更是以348万平方米的整体体量成为重庆当之无愧的超级综合体。据了解，在重庆除了主城区外，各大区县也纷纷有综合体项目上马。2012年以来，黔江、秀山、南川、长寿等三十几个区县的核心商圈都出现了交大体量的综合体项目，其体量一般都在15万平方米以上，有的甚至达到了60万平方米，如黔江的时代广场。重庆的综合体热由此可窥一斑。

然而，综合体并不是万能钥匙，并不是一个稳赚不赔的买卖，中国综合体项目失败的案例也是不可胜数，如北京的首都时代广场、东莞的华南MALL等。

政府扛鼎综合体 一个综合体一座“城中城”

重庆综合体风起云涌已是不争的事实，但到底是谁扛起了这块热旗呢？

据业内人士介绍，“各地蜂拥而上的综合体，与地方政府在楼市调控高压以及城镇化战略之下的供地节奏直接相关。”

三季度重庆土地市场土地出让情况

“现在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商业，你说这合理吗？”绿地集团商业旅游地产研发中心总经理李煜称。

此外，以住宅闻名的万科集团总裁郁亮接受媒体采访时也表示，“近几年万科不得不做商业地产，因为政府供地多是综合出让的，地块必然带有商业性质用地。”

综合来说，政府是综合体建设热潮的主要推手，是此事件的主要外在推动力。综合体被认为既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题，于是，商业地块出让比例大幅增长。

然而，事物的变化发展是内外因共同起作用的结果，内因才是事物发展变化的根据，只有事物本身的性质契合了时代发展的潮流，事物才能呈现爆发式的增长，就如互联网一样。对于房地产行业来说，综合体本身相对于其它房地产产品而言是具有自身的许多优势的，这也是其能爆发式发展的另一主要原因。

“我可以就住在附近的公寓里，周一到周五在写字楼里上班，周末的时候可以带着家人去附近商业广场，老婆去逛街买衣服，小孩去上培训课，自己去做一下健身，下午一家人在一起吃饭，晚上还可以看个电影。”一位综合体项目负责人在向小编阐述综合体概***时这样描述道。

综合体比起其它房地产模式而言优势就在于此，它可以将城市中的办公、生活、商业等多种功能融合在一个项目里，形成自成系统、“足不出城”的“城中城”，在这座“城中城”里吃穿住用工作皆可完成。这也是综合体本身符合房地产发展潮流，并获得长足发展的最重要原因。

O+H+C模式成功源于客群趋同 大都会商厦租金领衔解放碑

比起动辄上百万体量的超级综合体，市场上还存在着一种更为精炼的操作模式，“O+H+C”模式，亦即“写字楼+酒店+购物中心”模式。这种开发模式在重庆房地产市场上是比较成熟的模式，并且也受到了许多开发商的选择，最早的有大都会广场，后来又有观音桥的协信中心、富力海洋、北城国际中心，在城市滨江地带也有几个这样的标志性项目，如国会中心、长江国际、喜来登国际等。这其中最具代表性的要算大都会广场了，其开业十几年以来经历了数十次商业地产洗牌，但至今仍屹立在解放碑商圈核心地段，商业氛围有增无减，写字楼租金也领先于区域其它高档写字楼（详见下图）。

为什么这种模式会受到如此多的开发商的选择，并不乏特别成功的实例呢？

据业内人士介绍，“这种模式其实就是城市综合体的缩略版，它选取了办公、商旅、购物三种主要业态来组合，并通过各种业态的相互补充和拉升来发挥其1+1+1>3的效果。”

这种模式成功之所以会成功，其关键就在于酒店、写字楼、购物中心实现了高端客群的趋同性、一致性。以观音桥的协信中心为例，协信中心写字楼将客群定位在为世界500强提供办公空间，而相对应的酒店选择的就是5星级的锦江酒店，同时在购物中心的打造上是联合彩虹集团合作打造西南地区最大的奢侈品购物广场。而在重庆这种模式最成功的样本同样是这样的组合，大都会商厦（目前入驻的主要是世界级企业）、海逸酒店（五星级）和以太平洋百货为主力店的高档购物中心。

这三者虽然业态不同，但其潜在客户其实是一致的，这就使三者形成了一个“利益共同体”，可以说是休戚与共，互提身价。

城中城之内 购物中心支撑写字楼价值稳步上升

前面说到一个综合体造就了一座“城中城”，同时一座“城中城”也形成了一个独特的、类似于商圈经济的小经济圈。在这个小圈子里，商业经济、写字楼经济都是非常重要并且相辅相成的，并且写字楼、购物中心、酒店等业态在功能相互补充、相互支撑，共同形成了一个具有广泛认知度的整体形象。在整体形象、档次上去后，项目中的写字楼、商铺、公寓等就会出现整体价值提升的趋势。

自政府对住宅地产调控进入深入化阶段以来，写字楼投资受到了大量资金的青睐，而在写字楼的投资发展中，商业、商务配套是必不可少的考量因素。而写字楼的商业、商务配套主要包含了裙楼商业、商务中心、会议中心和商务会所，其中对写字楼价值提升影响最大的还要算裙楼的相关商业配套，这些商业配套不仅解决了写字楼部分人群的生活、消费等问题，好的项目还会吸引区域外的人流量，重庆的大都会广场就是这样一个成功的例子。

商务中心、会议中心配套是作为商务活动的基础性配套，是一个正常功能的写字楼所必须要满足的，但裙楼或底层商业配套所提供的如餐饮、健身、美容、购物等商业性配套是商务活动的延伸性需求，是一个写字楼档次的延伸；但对于本项目，提供主要的商务中心、会议中心以及裙楼商业作为重点，为提升未来客户对本大楼的认知、认同尤为重要。而其它以购物为主的配套也非常有力的支撑着写字楼的稳步发展。