复星集团与豫园商城联合打造的50亿元的商旅文基金如今有了新进展。四川信托一款信托产品“曝光”了商旅文基金欲借信托融资来打造商业地产。一反常态的是，在房地产信托普遍约10%收益率的背景下，该款信托逾20%的预期回报率引起各方关注。此外，在信托融资背后，其通过PE模式来运作商旅文项目，这在业内较为罕见。

信托融资+PE运作模式

四川信托近日发布《复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划》显示，该计划预计募资2亿，上限最高不超过4亿，期限为三年，募资主要投资于商旅文基金地产项目。认购信托计划起点金额为500万元，以10万元的整数倍递增。

该信托计划看点在于，在信托融资背后，套用PE模式运作该项目。据信托计划介绍，本信托计划将作为LP1，复星集团旗下的浙江复星商业发展有限公司（下称“浙商复星”）及豫园商城分别作为LP2和LP3（下统称“基石投资人”），上海豫园商旅文产业投资管理有限公司成立新的全资子公司（GP）作为“基金管理人”。上述各方成立的有限合伙企业出资比例为：基石投资人作为LP跟投，其认购的有限合伙份额加上GP出资额后，与信托计划（LP1）投入的金额比例为1：4。这意味着如按信托计划预计募资2亿元计算，加上基石投资人与基金管理人的5000万元，商旅文基金地产项目本次将先投入2.5亿元。而据此前豫园商城公告，复星豫园商旅文基金预计募资总规模将达50亿元。

复星集团对商旅文基金充满了期待，希望以其整合复星地产的项目、团队，豫园商城的成功商业运营模式等资源。以人文旅游为核心，配合特色商业包括豫园旗下的知名品牌等，投资各地传统文化旅游，打造全新的盈利性较强的商业地产模式。更通俗来说，商旅文基金是以“商业+旅游+文化”的战略定位来打造商业地产。

逾20%的高回报率超越同类产品

另一方面，观察目前“层出不穷”的房地产信托，其普遍模式是融资方以股权、土地、应收债权等作为抵押物，同时由融资方的实际控制人或控股股东承担连带担保责任。此外，房地产信托预期收益率一般在10%左右。此次，一反常态的是，该信托计划有望获得高额回报率。据记者获得的信托计划显示，若该信托投入项目公司资金的内部收益率达到25%至40%，信托投资者的预期收益可以达到22%至35%（年化），预期在第二年开始分配收益，直至项目结束。

如何保证高额收益或是投资者最关心的问题。信托计划称，基石投资人在项目中有足够能力以及意愿回购所投项目未售出物业以保证投资人收益。信托计划到期时，若项目公司仍持有未售出物业，则基石投资人将购买上述未售出物业中的商业物业。

此外，信托计划称，由三方面来保障项目的收益率，其一、商旅文概念获得政府支持，有望以低于市场均价20%以上的价格取得土地，其二，通过商业经营将获较高的租金及物业增值，其三，商旅文项目所在均为城市核心地段，加上复星、豫园成熟的商业运营，以及品牌溢价，有望通过销售商铺及住宅等获较高利润。

据介绍，本信托计划拟首选投资一个项目——徐州回龙窝项目，若未能取得开发该项目所必备的土地使用权，则将通过投资决策委员会表决变更拟投项目。信托计划同时透露，复星集团作为国内地产行业先行者之一，目前已有丰富的商旅文项目储备，如泉州晋江项目，徐州珠山项目，天津步行街项目等.