商业全部自持、写字楼整层销售，作为枫丹国际的开发商，还曾开发过阳光百货、城市之心等知名商业物业，益丰投资如何解读商业地产开发？一个在房地产界摸爬滚打了20余年，写得一手好文章的总经理，对楼市的发展有怎样的见地？成都益丰投资有限责任公司总经理胡开强，解读益丰投资的商业地产开发之道。

城镇化发展拉动房地产市场内需

成都益丰投资有限责任公司总经理胡开强

胡总介绍说，从房地产市场的发展趋势来看，我还是非常乐观，城镇化发展是最大的内需，房地产未来的发展之路还是向好、向前的。就本土而言，成都正在向1.5线城市迈进，经济总量也在稳步提升，这些因素都会促进成都房地产开发的建设和购房需求。此外，房地产的发展与中国人传统的观念也是分不开的，在中国人看来，一辈子购买一套属于自己的物业的想法很正常，这无形当中就是对房地产产品的极大支持。城镇的发展要依赖产业的进步，产业会带来人员的聚集，形成规模化的产业都是需要办公场所的，这就是写字楼需求的基本来源。
随着时代的发展，人们对办公场所的升级换代有着更多、更新的需求，这就是对新型的、有品质的、高质量的办公空间的需求。成都的一些写字楼项目，在当时来看是非常先进的办公楼宇，但仅仅几年的时间，在很多硬件方面已经跟不上潮流了。其实写字楼的需求也是伴随着科技的进步与发展而向上提升的，而且这种需求量非常巨大。很多购买新型写字楼的公司，一部分是对原有办公场所的升级换代，而另一部分客户则是希望有一个好的办公环境，并通过这些新型写字楼来凸显自己的公司形象和实力。城南是未来成都发展的新中心，这不仅仅是政府引导的问题，在很大程度上是企业观念的自我升级，他们需要一种精神体现，对空间概念自然要求也非常高。

商业散售，招商易混乱

现在开发商对商业地产物业自持比例逐步提升，胡总的观点是，商业物业开发一定要自持。如果全部销售了，这个项目的品质感将无法保证。这样的失败例子在我们身边就有很多。南二环的百联天府，无论区位还是当时开发的品质、规模都非常好，就是因为全部销售以后，对后期的运营造成了很多障碍，招商变成了大杂烩、一锅炒。还有位于高升桥的罗马广场，从当时来看建筑品质非常高，构想也很好，但就是因为全部销售了，造成现在的业态相当混乱，就像个农贸市场一样，很让人惋惜。从这些遗憾的商业地产案例中，我们不难总结出这个规律：商业物业一定要自持，这是对项目今后稳健发展的强力保证。

和走规模扩张型的房地产企业不同，益丰投资走的是稳健型开发路线。做好一个项目再做下一个项目，不仅要开发好，还要运营好。就像之前开发的阳光百货，为了保持项目的品质，我们坚决对项目进行了自持，从现在来看，该项目运作得非常好。城市之心项目我们也自持了一部分。
枫丹国际的案名中，枫丹两个字在法语中是源泉的意思。该项目我们也走稳健型的开发路线，其中商业部分要全部自持，初步是想打造成具有法国风情的主题式商业，这也是我们进行差异化竞争的策略之一。对于枫丹国际的写字楼部分，将执行整层销售的策略，不进行拆分销售。我们在对客户的选择上是非常严格谨慎的，这些都是为了保证项目在今后的运营中良性发展，保持项目的高品质感。