“明年2月份房屋产权再办不下来，就得走法律途径了。”吴娟（化名）皱了皱眉头，轻声说道。

吴娟是我市某商贸公司行政部的负责人，今年她一直为房屋产权问题烦恼。

去年6月份，吴娟所在的商贸公司购买了现在办公的写字楼，目前已有1年半的时间。她说，虽然了解到土地性质为工业用地，但觉得环境不错，每平米价格也比同一区域写字楼便宜3000~4000元，而且公司业务也主要集中在该区域。

但棘手问题也随之而来。“房屋产权一直办不下来啊。”吴娟说，过去开发商承诺接房后产权很快会办下来，但同样的话说多了，似乎就成了“玩笑”。

然而，这并非个案，记者调查发现，高额利润刺激下，重庆部分开发商选择“铤而走险”，在工业用地上盖起了写字楼并对外销售。

业内专家称，购买工业用地上的写字楼等建筑物，不仅要承担法律风险，更有诸多弊端。

“受内伤”的业主

今年开始，吴娟催促了开发商好几次，最开始是打电话，后来则直接上门“拜访”，不过“每次开发商都回答得很模糊，根本不给具体时间”。她从桌上一堆资料中翻出了一份来自市工商局的文件，然后指着其中几行内容告诉记者，“公司此前更改了名字，原来的名字在工商局只能保留到明年2月份，房屋产权证办不下来，就办不了营业执照。”

开发商前赴后继掘金商业地产，但也有一些人算计着“擦边球”的巨大利益，以低价购入工业用地，开发建设成写字楼“低调”对外销售。而正因为是工业用地，在这些土地上建造的写字楼也比市场价便宜些，于是就有投资者以为这个生意合算，“买下”却遇到跟吴娟一样的烦恼。

换个“招牌”卖

据悉，目前在我市茶园、蔡家、鱼嘴、礼嘉等地也陆续有工业用地上盖写字楼的现象出现。

重庆领域机构市场部经理张鑫表示：“同一区域工业用地上修的写字楼至少便宜3000元以上，开发商开发标准厂房每平米最高能卖到4000元，而写字楼单价能轻轻松松上6000元。”

重庆润江置业有限公司策划经理李治直言：“这是一种新玩法，重庆很多地产人还没有意识到这个问题。但一般工业用地的位置较偏，能玩的人都是高手级别的。”

工业用地的特殊性质也决定了其销售环节存在巨大“差异性”。

代理过该类物业的第三方公司相关负责人告诉记者，工业用地上的写字楼只有招商中心，由于拿不到预售许可证，只能集中在线下销售，同时打着“产业园区”、“生态园区”的旗号卖。

记者从销售方案上看到，交易环节不签合同，取而代之的是跟开发商签“购房协议”；付款方式也为一次性支付和分期付款两种方式；另外，为规避法律纠纷风险，假如购房者得知是工业用地后要求退房，开发商需退还定金。

这事太不靠谱

市规划局法规处相关人士明确表示：“工业用地上修建的物业都是用作工业的，我们从不批写字楼。那是商家的宣传行为，购房者要好生斟酌。”

《重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见》控制指标一栏也显示，工业用地其生活配套设施不超过7%。中国商业地产联盟副会长王永平表示：“这部分作为企业自己办公用，但是法规上禁止对外销售或者出租。”

其交易环节也存在风险。市国土局相关人士表示，工业地产竣工验收后才能办产权证，之后才能对外销售，而工业用地买地时也有“出证限制”。

王永平直言：“购买工业用地上的写字楼肯定‘不靠谱’，可以说产权证百分之百下不来，工业用地上整个产权为开发商所有，不能分割成块，除非整体一起转让。”

另外，也有开发商在对外宣传时，扬言“将来会将工业用地转成商业用地，以实现产权分割”。

不过，市国土局相关人士也表示：“如果要转土地性质，现在不是补缴出让金那么简单了，需要重新进行土地出让。”

商业遍地开花 代理公司不敢“接招”

近日，专业机构发布了四季度写字楼的成交情况。戴德梁行最新数据显示，此间重庆写字楼租金继续回落，约为每月每平方米94.03元，较上季度下跌1.83%。

另外，商业供应发力，空置率也开始“攀高”。

以各地购物中心空置率衡量，表现最好的是杭州，仅1%，其次是无锡1.5%，广州、南京、上海、武汉也都在2%～5%之间；最差的是沈阳，空置率高达24.3%，郑州次之，20.7% 。居中的有西安(5.2%)、青岛(6.8%)、重庆(10.9%)、成都(12.6%)和北京(12.7%) 。

领域机构市场部经理张鑫透露，之前有三个茶园区的写字楼项目找他们做代理，都被他们拒绝了。这两年重庆每年写字楼供应量有180万方，而去化只有70多万方，供需差距这么大，谁敢轻易“接招”？

“五年后，看哪些开发商还在做商业。”中国商业地产联盟副会长王永平告诉记者，会修房子的不一定懂招商，在如此高供应量下，这几年注定是“并购洗牌”时期，有商业项目转让，有开发商退出市场。

相关链接：

买家要谨慎

事实上，购买工业用地上的写字楼等建筑物，不仅要承担法律风险，更有诸多弊端。

其一，产权不确定（产权一般属于开发商）。虽然是买了房子，但却无法分配产权，若碰到离婚、继承、分家析产等情况，该房产无法出售、抵押、分割。

其二，“业主”不是业主。虽然购买了房子，但由于产权在开发商手上，不能分割到户，“业主”仅仅是一个使用人。实际购房者既没有专有所有权（指房屋），也没有公共部分的所有权（包括楼道、走廊等公共部分的经营性收入）。

其三，购房者利益得不到保障。譬如联合大厦的开发商正在对业主起诉，要求解除合同，请业主退房。这对于购买了房产的业主来说十分不利。随着时间过去，房子早已涨价增值，但由于没有产权，购房者始终处于被动地位，很难维权。