在昨日落幕的中冶置业2013房地产政策形势论坛上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授做《中国房地产业的前途与轨迹》主题演讲，提到“重庆房地产市场是一线城市的人口，二线城市的开发量，三线城市的价格，四线城市的市场环境。”

北京师范大学房地产研究中心主任董藩

董藩：领导走了，商界的都讲完了。但是我刚刚在一边听，一边琢磨怎么讲，因为我有很多观点可能跟他们不一样。领导政治觉悟是比较高的，一般来讲没有什么问题，我这个人从小到大思维不一样，讲的不一样。刚才的程序安排是有问题的，如果我在前边讲，讲错了，部长可以给我们纠正过来。如果我后面讲，领导都走了，谁来纠正。刚才看了院长还在，讲错了可以院长给我纠正。

一线城市的人口、二线城市的开发量、三线的价格、四线的市场环境

刚才主持人提醒我，说董老师今天实在没有时间，讲30分钟吧。我原来的准备，只能摘一块两块来讲。刚才有微博说让我评价重庆的市场。我想了想重庆市场，一线城市的人口、二线城市的开发量、三线的价格、四线的市场环境。有没有发展前景？有。有很大的发展潜力吗不是这样。房价是什么，房价是一个城市功能和综合竞争力的反映。我们任宏院长刚才讲的就是城市价值，如果你这个城市房价不够高，就是这个对于这个城市综合发展潜力的评价。所以太大的发展前景不能这么说，当然了，我再讲太多不好了，讲太多以后我再来重庆，重庆的朋友都不请我吃饭了。

回到评价全国市场上来，现在中央政府和地方政府之间很多想法不一致，我们这个行业和老百姓之间完全是对立的，冲突的。行业内部也分裂，有的人强调市场效益，有的人强调社会责任。老百姓之间也不一致，买了房子盼着房价上涨，没买房子，盼着房价下跌。学者也乱套了，怎么说的都有，所以有点类似。

为什么这么乱？我自己也一直在思考，后来感觉到大概有这么几个原因。第一个是两个制度的问题。

第一个是政治制度，我们特殊的政治制度。党是领导这个国家的，领导这一切的，我们还要坚持和强化党的领导。但是在中国事实上党和政府又很难分，如果党不直接管经济工作，政府必须非常强大。因为党要依托政府来管理，在这种情况之下，我们看看社会发展演化的规律是什么，很难有约束权力。所以在房地产当中出现种种问题，如果这个领导自身修养不够高，外带没有约束，权力就会泛滥。

所以你们当中如果有人跟哪个腐败的党的领导有关系，很可能平常如鱼得水。你跟他们没关系，跟政府有关系也行，你也同样有发展的机会，有争取补贴的机会，有减免税收的机会。跟他们都没关系，跟公检法有关系也行。跟他们没联系，跟人大政协有联系也好办，他们毕竟是党和政府过来的人，提拔过一些人。跟他们还没有联系，你跟军队有联系也行。如果你都没有联系，这个事很难。

所以从这个角度来讲也引出了一个政治体制改革的问题。我们一直在讨论，当然共产党高层也不回避这个问题，也在研究，而且定了调子，既不走封闭的老路，也不走邪路。但是我们批评了十八遍，没有找到路，这是第一个问题。房产当中，为什么和那么多腐败分子连在一起，为什么市场体制总是不顺，而且一些监管部门，摩擦进一步增加。和这个是连在一起的，当然还是要强调坚持党的领导，我只是说出事实。

第二个问题在什么地方？在我们特殊的体制，全世界都没有几个土地公有的国家。我们在住房或者叫房地产产品方面实际上是市场化，但是土地要素供应上还是采用传统的行政手段。所以这个时候，在西方房价上涨的时候，开发商可以买地，很快可以改变大家的预期。但在中国每年乐观有一个土地出让计划，你重庆有一万亩指标，你很难增加。你没办法调整预期。

价格是什么？今天早上在微博上写了一条，当年一个大的经济学家说：“价格最重要的作用不是调节资源的分配，而是传递信息。”但在中国，在管制下，房价是价格的信号的功能不再发挥作用。就像我们的红绿灯不起作用的时候，这个市场一定是乱的，后面的资源没法引导，究竟往哪里投资？

刚才宋部长也讲到了，预期的问题，不稳定的话，大家不知道什么时候该买。今天所有的调控都是价格，最基本的信号全是乱的，皮质不待毛将敷衍(音)。

还有两种文化，第一种文化中华民族仇富。毫无疑问人民起义推动中国历史发展。改革开放三十年后，新中国成立六十年后，很多人富起来的时候，贫富差距拉大的背景之下，社会的冲突一定会增大。西方国家财富多是受尊重的，中国不是这样。当差距大到一定地步的时候，富人们注定有一劫。西方的宗教能约束自我，控制私欲。中国没有宗教文化的熏陶，直接产生两种可能，第一个私欲无限膨胀，不会形成共同的价值观，只要一乱，天下则大乱。

从古到今，我们看到政治家们都是在抢土地，人口意味着权力。跟西方完全不一样，所以从古到今中国只要一乱的时候，都是天下大乱。五代十国、春秋战国、三国演义、中华民国的时候是军阀混战。

欧美国家跟我们不一样，美国南美战争，打得仍然很厉害，不管打得多厉害，只是两派之间。我们只要一乱肯定是天下大乱。

没有宗教文化的熏陶的第二个特点，没有道德底线。在中国表现得淋漓尽致，全世界只有一个国家连吃都不安全，连药都不安全，那就是中国。在地产领域里面也反映，开发商角度来讲，比如说偷工减料，比如发生纠纷的时候不愿意承担责任。老百姓角度来讲也是没有底线的，价格是供求关系正常反映，但是当他买不起的时候，他就抱怨，对政府有怨言，或者是你给了他一些帮助，但是他仍然不满意。

2010年3月份建设部副部长和我，还有王石(音)，按照节目的设计是希望说到关键时刻的时候叫几个人跟大家交流交流，感谢政府盖这么多廉租房，保障房给我们，我们很感谢。但是当把他们叫上来的时候，分了房子是好事，但是好事没有办完，能不能把物业费给免了。

所以当时我深深的感到跟西方的文化完全不一样。我到法国去，问住廉租房的人，他说我住这样的房子已经很不错了，我没有他那样的能力，他对政府没有怨恨，没有仇富。还有一个历史原因，解放初的时候人均住房面积只有4.5平方米，79年下降到3.6平方米，人口增加了，房子很长时间发展减少了。就像一个人早上没有吃饭，中午没有吃饭，晚上突然把饭端出来，我们吃得多，说明这是一种校正。

有这么一个背景，如果我们一直是发展这个行业，一直这么搞，今天不是这个结果。所以当我们采取市场化手段的时候，特别是金融给老百姓买房支持的时候，突然发现供需是失衡的。我们老百姓又不能接受，中国是全世界住房问题解决得最好的国家，主要是有房住，就是好。但同时中国也是全世界住房问题冲突最激烈的国家。这个古老的民族，代表了我们很多很复杂的东西，绝不仅仅是一个优秀文化能概括的。所以我们很不愿意，但是确实看到了房地产的问题已经被彻底的政治化，道德化，娱乐化，而且被妖魔化，暴利化。董老师你从来没有娱乐吗，我是被娱乐。记者们经常抓住一句话来乱炒一通。