在昨日落幕的中冶置业2013房地产政策形势论坛重庆市开发办主任徐千里谈到：“重庆房地产开发的基础是扎实的，行业动向是敏锐的，未来空间是广阔和潜力巨大的，未来重庆房地产将呈现以下四个方面的变化：房地产开发规模将有序的扩大；房地产开发内容进一步多元化，开发物业的内容与层次将得到进一步的延展；重庆房地产的交易规模继续扩大；盈利模式将出现快速升级。”

重庆市开发办主任徐千里

我是房地产行业的一个新兵，所以对很多问题的研究缺乏深入的研究，有很多谬误在所难免，不妥之处，请批评指正。

重庆房地产发展将契合城镇化大趋势

众说周知房地产开发直接拉动的数十个上下游的行业，在现阶段，对于国民经济的稳健增长有着相当强的贡献作用。房地产开发也是城镇化的排头兵，在带动消费升级，拉动内需增长方面也日益体现出它的重要性，正是由于房地产开发对于经济增长和人民生活的高度关联，这个行业的一举一动都引起了社会广泛关注。

因而房地产开发又是特别敏感的行业，从2010年以来，党中央，国务院国家各部委都出台了一系列调控房地产的政策。力图在最大化发挥房地产行业对经济增长，人民生活改善的经济作用的同时，有效的化解房价上涨过快，投资过热的风险。党的十八大也明确提出工业化城镇化仍然是我们未来的重点发展方向，房地产开发行业依然大有可为。推动房地产开发行业健康稳健的发展是我们长期追求的政策目标。

那么要实现上述目标，至少我认为有这么几个观点点是我们需要要重视的，一个是房地产开发规模，投资扩张的幅度要适度，要让这个适度始终与城镇化同步，既不能落后于城镇化进程，也不能过渡的超前。开发在规模上要保持一个合理的比例，这个比例要与当地经济发展水平和城市总体规划相契合。三是房地产行业内外部的风险要得到有效的释放和化解，既要防止房价大幅度的波动，又要防止开发企业的经营风险。四市场主体要健康。有实力的开发企业应该战局主要地位。

2012年是房地产调控的第三个年度，如果衡量2012年重庆房地产行业的变化，我们发现几个不寻常，主要是体现在2012年重庆房地产开发行业在经济增长减速，经济结构调整的背景下开发规模和投资速度仍然实现了稳健，并且有序的增长。在持续严厉的房地产调控背景下，重庆本地的房地产开发结构与市场主体结构出现了积极健康的调整，重庆房地产没有像其他城市大幅度的起落，并且市场交易量稳中有升，库存也回归到合理的水平。2012年最大的现状特征也就是刚才的几个不寻常。所以我今天的发言从这几个不寻常出发，对2012年重庆房地产开发的基本情况与发展趋势给在座的诸位领导和来宾做一个汇报。

一般情况下房地产投资增速开发规模的增速与经济增长水平具有较强的关联关系，我们都了解一个事实，到经济增长较快的时候，由于货币投放量较高的原因，房地产投资增速开发规模，市场交易规模都会随之放大。2012年我国经济出现了减速现象。

据有关专家分析，未来一段时间内，经济增长减速的背景下，2012半年重庆市房地产投资同比增速跌落到7.8%，但下半年这个指标有了明显的反弹。三季度末达到了14%，向正常水平回归。重庆市房地产开发行业在主动的调整，克服一些房地产周期因素的冲击，使得整个开发行业紧随经济步伐，重庆2012年反映市场开发规模的新开工面积在上半年同比增速跌至了-3.2%，三季度末这项指标迅速反弹至43.2%的水平。

我认为从2012年上下半年重庆房地产开发速度规模出现的明显差异，以及下半年各项指标反弹势头的迅猛程度来看，总体上目前重庆房地产开发行业正处于一个新的活跃上升周期的初试阶段。结合十八大后城镇化必将加速这一背景，重庆市未来最新的上行周期将与城镇化加速周期相契合，更好的服务于城镇化进程，拉动经济增长。

我们再看看第二个，党的十八大明确指出，纵观国际国内大势，我们要准确判断重要战略机遇内涵和条件变化，确保到2020年实现全面建成小康社会目标。未来我们的经济增长方式出现转变，加快工业化，城镇化，缩小区域差距，拉动内需将成为我们的政策选择。对于房地产开发的内容也将提出更高的要求。2012年重庆房地产开发呈现的结构变化恰好顺应了这种潮流。

首先从重庆市房地产开发物业形态结构来看，2012年前三季度重庆市新开工的非住宅物业同比增速达到185%，明显高于普通商品住宅5.4%的水平，由于开工建设是整个房地产开发的前端，新开工物业的数量侧面反映了未来发展的方向。本地的房地产开发企业敏锐的发现了未来的发展趋势，另外开发方向作出了相应的调整，个人认为这种调整是及时的，也是明智的。

据我们统计2012年重庆前三季度保障房开发了不含公租房，开发的规模达到145.9万平方米，同比增幅达到190%，这种结构性变化显然是重庆市开发行业对中央政策方向的积极响应2012年重庆市房地产的结构变化还体现在区域上，房地产开发滞后的两翼地区，成长速度达到9.9%，一圈同期的企业增长速度为8.6%，两翼的增长出现了向一圈靠拢的势头。未来的发展潜力来源于城镇化，落后的城镇化建设更应该是我们要重点关注的命题。后来居上的现象从侧面反映了重庆对经济发展最新动向的主动调整，可以预见2012年房地产出现的非住宅物业开发已经落后开发速度。这种调整是积极的，有利的。

今年从第二季度开始，全国范围内房地产市场出现了一波明显的销售回暖，房价波幅扩大的现象。部分区域房价也出现了回升的苗头，据我们统计2013年房地产前三季度预收2330万平方米，同比上升33.7%，房屋均价5100多元，这里特别提出虽然数字上看重庆房地产市场在2012年量价双双回升，从交易量，价格构成结构来看，2012年房地产交易结构已经相对以往出现了明显变化，我们在重庆房地产交易市场量最大比例的主城区为例说明，主城区2012年1-11月份房地产交易结构中，普通住宅90平米以下的预售套数在主城区总增长的贡献率当中达到85%，并且该类型住宅预售均价下降了2.48%。

显而易见，2012年房地产成交面积的主要增长主要是刚性需求恢复所引起的，刚需房价平稳甚至略有小降，这一点最近三年满足刚需，控制房价过快的房地产政策的目的完全契合。上述情况表明，重庆房地产市场成了一个刚性需求为主要的市场，不合理的已经得到了较好的抑制，对未来房地产的预期也符合政策的有益转变。

随着2012年房地产市场向买房市场转变，2012年前三季度重庆市总的在建施工面积同比只增长了17.7%，同期的竣工面积增幅明显超过施工面积的迹象表明，重庆市房地产市场2012年的市场库存量已经有了较大的下降，开发企业经营的压力得到缓解，整个房地产开发行业的经营稳定程度大大提高，这对于我们稳定房地产市场，化解行业风险，是一个利好的信号。因此我们把重庆房地产市场交易库存等指标列为第三个不寻常之处。