商业地产是非常复杂的话题，有很多核心的话题要探讨，比如说对行业趋势的认知、政策的推动以及商业地产所有的开发商都关心的资金平台的搭建、金融模式等等，但是今天我想谈一个小话题，就是关于商业地产服务模式。

三益中国院长 国家一级注册建筑师高栋

产业链“脱节”之忧

商业地产本质上是一个高风险、高收益的行业，其明显的特征例如：长线盈利、复杂的产业链、专业服务，其中涉及到的要素非常之多，商业地产的定位、设计、招商、运营每个环节都是一个不可分割的整体。在环环相扣的格局当中怎样把握其中的机会，如何应对？

中国商业地产快速发展的背后，存在几大问题。首先商业地产开发是一个融合各方利益角逐的过程，我们称之为“六方会谈”，商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。在商业地产开发中会涉及到投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六方利益。如果说住宅开发是二元化的过程，商业地产开发是六元化的过程。

其次，在商业地产开发过程中经常隐现的“五大难题”，开发商、建筑师、零售商、专业服务机构、消费者均会遇到林林总总的问题需要协调解决。

我们知道商业地产是个很复杂的产业链，定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节。目前商业地产很多暴露的问题就是线路的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。

商业地产开发需要专业的服务机构，但是“脱节”的背后凸显的是相关服务机构的缺失，这也将最终导致商业地产出现经营问题。

在商业地产服务领域里面，我们会碰到什么主要问题？我觉得第一个问题是行业本身还不够成熟。三益不完全是一家设计公司，旗下有三个板块，建筑设计，商业板块，还有商业地产研究院做数据库处理、案例研究、出版专业书籍杂志。设计院板块从去年到今年接了1500万方的项目，其中不到20%的项目，是由相对来说是非常成熟或者专业开发商在运作。例如江苏正在建设的华润万象城；华润置地对商业具有非常强的把控力。但还有80%的客户，他们对商业地产项目运营并不具有清晰的解读能力。所以，会更多的依赖商业地产服务公司，希望服务公司提供更专业的意见。

但是商业地产服务公司不一定能够提供这样很好的服务，为什么呢？商业地产的一个显著特点就是产业链特别长，涵盖定位、设计、招商、运营各个环节。目前商业地产服务领域的一个主要问题就是：商业地产专业分工、产业链良性生存受到普遍漠视，链条上的各合作方对公共规则不是共筑，而是蚕食。由此导致产业整体运行效率低下、不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本。

比如说顾问公司；在商业地产领域顾问非常重要，这个行业有很多非常优秀的顾问公司，但为什么现在很多顾问公司被客户边缘化呢？因为他们做的和客户要求的不匹配，如果你不匹配怎么来探讨你的顾问是否准确，是否真实呢？

第二，我们讲建筑设计，到今天为止商业建筑设计始终没有从公建设计里面脱离出来。但是商业地产在建筑设计时与其他公建设计在设计逻辑、理论和方法上是完全不一样。为什么很多建筑师在商业设计时候感觉话语权很弱？因为建筑设计有时候对商业项目本身来讲，作用非常重要。但是这个话语权又不一定是排第一位的。业主会谈功能组合、业态配置和互动；但是设计中商业动线、出入口设置、平面花费，这些话题其实很重要，所以设计在整个体系中的存在很大的缺失。

再讲招商。很多设计公司也好、建筑师也好感觉招商是很遥远的话题，和设计本身没有什么关系。但是本质上，设计和招商也是紧密相连的。我们服务过的国内商业地产大佬们，他们的正常的招商逻辑是这么做的：

第一阶段：在概***阶段，基本上大型主力店已经明确，例如影城、百货、冰场、超市等，在报批的前期主力店已经基本确认。第二阶段：在扩初阶段，500平方米以上的次主力店在确认和接洽中，主力店开始签约。第三阶段：在施工图完成之前，所有餐饮业态租户落实意向书，开始签署租赁合同。

在这个过程中，招商和设计必须无缝完成技术交接，所以招商这个话题在建筑设计定位中是必须紧密结合的。

所以我认为，在讲商业地产服务的话题时，环节脱节是商业地产服务的最大弊病。某一领域的服务对别的领域不太关心、或者不太了解。而恰恰在商业地产的运营和开发过程中，尤其如果你是一个非常成熟、非常专业的开发商，有强大的资源整合力和掌控能力可能对这个要求比较弱，他会去把控所有问题，只要所有领域的顾问做好该做的事情。但是如果你碰到一个相对弱一点，或者把控力不是太强的，他需要有整体把控能力的服务商，能够把定位、设计乃至于运营整合起来，内部共同协同面对甲方，目前的商业地产领域，这是一个很急迫的需求。

今天我们谈商业地产全产业链服务，我不认为这是这个行业发展唯一或者最好的方式；但是我相信在目前中国商业地产还不够成熟背景下，这个行业需要一个打通产业链、整合大资源的新型服务模式，有专业的能掌控商业地产全产业链的服务提供商。