尽管许多人认为，商业地产进入了泡沫时代，但深圳世方商业地产顾问机构的总经理李仁斌却不那么认为，在他看来，商业地产的未来前景依然被看好，至少在近三五年内，商业地产应该还是非常大的发展空间。只有有一定的竞争、有一定的泡沫的时候才会促使人去思考、去转型、去做差异化。

在住宅领域步入楼市调控常态化，限购、限贷等手段长期抑制住宅投资之后，商业地产取代住宅地产成为新的造富机器，越来越多的房地产大鳄开始把经营重心转向商业地产领域。事实上，商业地产在中国似乎正经历着前所未有的野蛮生长。有数据显示，2012年上海将有22个商业综合体项目入市；北京预计有17个零售商业地产项目入市；在深圳，大型集中式商业项目面积在未来5年将增长87%，接近翻倍。

面对总体投资“过热”的情况，李仁斌认为应谨慎辩证看待数据。“从目前国内的情况来看，基本上商业地产规划得很多，但真正进入实操阶段的项目其实并不是非常多。深圳也一样，谈到“过热”，我觉得深圳远远还没有到那个时候。”

那么对于蜂拥而上的商业地产项目开发商们而言，又该如何取得成功呢？李仁斌建议，房企进入商业市场投资，不仅需要有多余资本保证，更需要尊重商业地产的规律，也就是要考虑项目未来的可持续经营性；同时还要尊重专业，李仁斌指出，一个成功的商业地产项目离不开各种专业团队的组合；最后，则是需要做对程序。

实际上，对于商业市场的探讨还有许多许多，商业市场的前景究竟会如何，出路又在何方？而与零售市场相比，极具中国特色的专业市场现今发展现状如何？未来又会走向何方？同时，随着电商平台的持续发力并不断完善，未来商业地产又会遭受何种冲击，又该如何应对？

深圳世方商业地产顾问机构总经理李仁斌

辩证思考爆发性增长数据 商业地产目前难言“泡沫”

现在对数据型的东西要要比较谨慎或者是比较辩证的思想来看，首先我对这种特别是全球性、国际性的数据我个人是不太相信的，因为我觉得这种数据他的真实性是一个非常大的疑问。可能你最终统计200、300个大一点的城市，但是他很难反应世界的全貌，就算是200—300个这样的城市，用我们这个数据来算一下，他其实每个城市还是量比较小。就像温总理说任何一个东西在中国除以13亿都是很小的，我们可能说2千万、3千万觉得很吓人，但是除以200、300的城市，每个城市只有十来万方的量，并不是太大。

大家关心的可是一些中心城市、一线城市，深圳、成都、长沙，很多的购物中心在扎堆地同时开工、同时在做，看起来比较吓人，但是我觉得关注整个商业地产的全貌不能只是关注个别的点，如果从整个全国的情况来看，我觉得很难用“泡沫”这样的词来形容。

只是说现在大家突然发现在住宅之后商业地产的确有非常大的发展空间，有很多以前从事住宅的或者是从事其他一些行业的人发现了这样一个巨大的机会，他逐步地朝这个方向在努力，应该是这样的一个趋势。而且从我们目前在国内看的情况来看，基本上商业地产规划得很多，但很多都还在规划当中，真正进入实操阶段的项目其实并不是非常地多。

客流量、营业额不再是衡量商业成功与否的标准

对于这个标准每个人都有自己的看法，从商业来讲，因为我们讲的商业，一个是商家一个是消费者，我觉得判断的最根本的标准就在于有没有人愿意去逛。我觉得以前我听到有一个咱们行业内的人士说过一句话我觉得蛮对的，他说现代的商业不能以零售这种消费额的多少来衡量他的成功或者是失败，当然这是一个标准。但现在应该是以一个大家不是说我想购物的地方才想去那个地方。除了普通的购物之外，他能够超越购物和零售，能够吸引大家去那儿把那儿作为休闲、聚会、人际交流或者是个人心情释放的空间，这个才是一个比较成功的商业项目的一个衡量标准。

我不知道大家有没有这样的感受，我们现在很多时候去一个地方去商场去逛，可能并不仅仅是为了去买东西，可能很多时候我都不想买东西，只是我今天想去哪儿转一下，或者有一个朋友约着到那儿坐一下喝喝咖啡，或者是听听什么、看看什么，有时候我们的标准要更把他提升到一个层次，当然可能我们的营业额、客流量确实也是一个衡量业绩的一个标准，但是他不是一个衡量一个商业是否真正成功的一个标准，像这种客流量、这种营业额，很有可能他会马上被别的商业给分流掉、取代掉，这都是一个可变化的东西。

资金充裕前提下 尊重商业地产规律、专业团队及操作程序

现在有很多咱们除了住宅的开发商转商业地产之外，还有很多以前根本不是做地产的现在也转到商业地产里面，像做家电的海尔，还有做农产品的雨润，包括前段时间我听说做餐饮的海底捞，这些非地产行业的都来做商业中心、购物中心了。大家已经发现了这种商业地产他巨大的发展空间，我很难限定说一定要一直做商业地产的人才能做商业地产，其他各种资本他要是有多余的能力、有多余的资本都可以进入这个行业，这些都是没有问题的。问题首先在于他操作的这个团队我觉得有几个方面：

第一点他要有尊重商业地产的规律，什么叫尊重商业地产的规律？做商业地产招商和经营才是他的根本，这种情况下任何一个项目我都要考虑他未来的可持续经营性，这是我们的出发点，他跟我们的住宅可能完全不一样。住宅我建好以后只要怎么样卖出去，他是满足一个居住的功能。住宅其实是卖产品，但是做商业他是做服务，他完全是两个不同的概念，住宅卖出去房子做居住，而商业地产你把商场建完了他不是一个成型的东西，你只能在这个基础上去添加你未来的商业经营服务才具有价值，这是两个非常大的区别。

这种情况下意味着在你的整个项目的前期就要开始从未来的商业经营服务来考虑，我怎么样定位，我的商圈在哪，我的消费群在哪，我未来的商户经营户他们这些商家的品牌是怎么样的一个组合，我的人流动向怎么样组织，这些是我们跟住宅完全不一样的东西，这是在我们商场开建之前要考虑清楚的，我们要尊崇这样的一个商业规律的东西，不能简单地说我把房子先建起来才说，这可能是一个非常大的不一样。

第二点要尊重专业，做住宅可能有一个队伍我弄地建起来就可以了，但是在商业这个领域大家可以看到，很多时候都是一些各种专业团队的组合，从前期的定位策划的团队，规划设计的团队，我们不能简单请一个会做住宅设计的设计师过来，那他是没有商业头脑的。商业这一块国内国际也有成熟的这些商业的设计公司，还有商业空间的设计公司，还有商业动线交通组织的设计，还有商业的外部装饰、内部装饰的设计，还有商业环境的设计，还有后面的招商和运营环境的这一块，都要有一些专业的团队和专业的人士来做，不能自己组建一个地产团队来做，这就是尊重专业。

第三是在操作的程序上面一定要做对程序，这一点跟尊重商业规律有一定的相似，尊重商业规律是尊重他的商业业态的需求，尊重商家经营的需求。而我们做的程序是首先第一步你要该干什么，你拿地之后可能首先要去找专业的调研策划团队，做好策划定位的基础之上，你才能去找规划设计，规划设计的基础上我们去做商家的论证，根据商家我们做他的品牌的风格和商业的配套设施，最后才是真正动工的过程，这些程序一定要做对了，做反了一步可能以后的问题非常大。

当然在咱们中国还有一个非常具有特色的，你开发的目标，因为现在我们很多的时候可能局限于这个公司的实力，咱们现在经常可以看一些商业项目建成以后把他卖掉，但是卖掉以后后面的经营者影响非常大，这种情况下我们首先要在我们的资金筹措上面就要考虑到，我这个商场持续经营，我不能卖商户的情况下，或者是只能卖少量的情况下，整个资金我的投资怎么样去平衡。我要卖，这个卖的部分我怎么样尽量不影响我现在的经营，这是在中国的环境下我要把握一个租售的平衡，然后这种销售型的这一部分的商业跟我主体自己持有经营这一部分商业的关系，这是非常有中国特色的一个东西。