空置率是检验写字楼市场的一个指标，面对重庆写字楼市场高企的空置率，有的人认为重庆写字楼市场危机四伏，也有人认为市场潜力还很大。然而，与北京上海等一线城市相比，重庆写字楼还有很大差距，近日，世联地产顾问部总监李玺表示，“地段是拉开写字楼租金差距的主要原因，重庆写字楼市场营销模式需创新”。

世联地产顾问部总监 李玺

李玺：回顾了一下，我在08年，09年的时候接了两个大的项目，总共一百多万吧。紧接着宝发(音)的当时最早接的而是08年的时候，才进入重庆的时候在关注这个地。之后在这个当中，我们带着团队在研究写字楼的市场，我算了一下，当时接到宝发第一轮的合作是10月份，截至现在恰好是4年的时间。回过头去看以前的东西，包括分析的东西有很多体会。

首先从需求层面实际上在08年以前重庆的写字楼我们还不要区分甲不甲级，因为那个时候最好的写字楼，除了大都会以外，算排得上号的，包括未来国际，希尔顿也算好的，一共只有7栋写字楼。每年重庆写字楼的计划量是20万方，当时朝天门中渝的就有100多万方，宝发(音)的也有100多万方，宝发还有商业，公寓，写字楼，当时我们也在考虑。那个时候所有的统计江北嘴有400万方的商务，解放碑所有的体量，加上周边的，辐射到两路口，七星岗那片的改造，解放碑加上朝天门的项目，总的体量也有三四百万方。这些怎么办呢，我们当时做了一个模型，写字楼的需求实际上和城市的GDP和第三产业是紧密联系的。那个时候的外资企业大部分集中在渝中区。

当时我做了一个预测，其实我们不能简单的把写字楼的需求，如果每年重庆还是有20多万方，可能我们现在都死掉了。实际上四年以后我们发现不仅谁都没有死掉，反而发现市场有新的一些景象出来。到底是什么原因呢？又回过头去看一些数据，发现当时统计的所有潜在项目，实际上现在已经出来的仅仅只有1/3，并且这1/3，每个企业都有自己推盘的节奏，没有我们想象的四五百万方这么恐怖。未来的量怎么看，我绝不能看一个时点，不能看12年怎么样，我们拉通，当时做了09年到16年一共8年时间的统计。我看这8年的时间重庆GDP发展的速度来看，它的需求量是多少。当时统计下来的需求大概是350万方的样子，是那个时候的统计。我现在再回过头来看报告的时候，我会发现我们的统计还是很保守的。因为我们的GDP当时的预测，因为没有数据的资源，我们就是评估，按照当时城市GDP总量的发展速度，可以看到当时2012预测的GDP是8000亿，在10年就已经实现了，城市的发展速度是远超于我们现时的预判的。并且到底城市的发展有没有倒发不好说，有一个量在这里。如果说走过的四年可以看，我们仅仅从四年的时间看，城市的容量和当时已经差了1.3倍。当时我做完朝天门的项目以后，我对重庆的写字楼是没有这么多担忧的。包括报社还有同事打电话来咨询，得到的是有几百万方，我说你可以分开来看。

他说我们所有报告上的统计我敢说80%以上的统计可能国际开发中心8万方，但是这8万方是企业明年一年的目标吗？不是的。这些东西一分为二来看，市场的表现并没有我们想象的那么悲观。

第二从城市发展的角度来看，其实10年和11年写字楼的需求增量在50-60万方的样子，但是到今年，我们的统计数据已经翻了一番了，上了100万。当时做模型的时候，在14年的时候当时做的写字楼的投资额，应该是每4年有一个波动的。在14年的时候投资额会有一个下降，投资额下降的话，意味着放量会收一收，包括江北嘴的项目，可能08年的时候已经开始动了，但是到现在还没有出来。整个市场的情况我们从以前监测的数据来看还是比较乐观的。

融恒的刘总谈到的，我们在深圳，在上海做的写字楼会发现一个特点。就是越高端的，实际上配置没有什么所谓的叫甲级，乙级呀都是标配的，在这种标配的情况下，价值的差异是地段。像深圳，上海在去年表现比较明显，可能售价已经达到6万到7万，一些好的地段，普通酒店的均价可能到200-300，上海到400-450，陆家嘴那一块非常明显。重庆这一块大部分集中在100多块的样子，只有大都会现在稍微高一些，在140-150。我不说重庆一下子会跃到200或者300的层次，我至少说城市总体水平从100上升到150，这个水平还是有的。当时我的朋友说最贵的还没卖，这个跟重庆的发展阶段有关系。现在重庆进入到写字楼市场的很多企业本身资金方面还是有一些要求的，要回现，要回款，咱们在持有这块考虑得少一些。所以我们会面临到市场的压力，销售方面的压力比较大，市场的容量上来说，越高端的写字楼，很多40%到60%都是外资的企业在进驻，发现重庆08年实际利用外资也就是10亿美元，今年已经达到将近40个亿，这也是一个空间，已经是翻了几倍了。这些也是我们所看到的市场的一个空间。从整个城市未来运营的角度，我们未来城市的发展趋势，包括很多外地的，像刚才石总谈到的很多财团会进来，进来以后它的操作模式跟大家不一样。这个时候不仅仅我们去考虑所谓叫销售的问题，而更多应该考虑运营的问题。包括我们在青岛，因为我们公司也有一个资产管理物管公司，就做高端的公寓和高端的写字楼的，我们还有几个项目都是这样，如果你的运营走在前面，远比你进行单纯的销售比客户的信息要来得足得多。

找客户这种运营涉及到我不仅仅给开发商要提供，包括未来业主提供管理的服务，我还要提供资产管理。所谓资产管理，比如刘总你在外地了买了一千平米的，我物管可以帮你找到客户，可以预招商，帮你确定一些客户。这些运营都是我们今后要思考的，或者销售的途径，路径，这样才使我们的特色感更强。现在所有的项目也是供应越来越多，包括江北嘴的，地价已经这么高的，包括力帆的地真的拿得不便宜，我们做也没有空间。你的配置在那里，你必须要上。未来考虑，在目前的供应下是不应该存在问题的。

第二个考虑一些销售模式，我们应该停下来想一想，我们还能为客户提供什么。除了硬件，现在的硬件配置都差别你的软性的方面，包括深圳、上海很多写字楼里面的配置，星巴克可能已经到了中间楼层了，已经不但是商业区的一些配套服务，已经所谓叫写字楼里面的标准配置，或者有这些需求。我们这些思路能不能转化一下，其实这些都是我们新的一些机遇。我们未来的路如果按照这个课题来说，应该更多的想一想除了硬件配置之外，还能给大家提供什么。这东西想好了以后，我们的销售可能自成体系，并且有自己的特点。按照现在GDP的发展速度，真的到2016年肯定是要翻倍的。在重庆这样一个城市一年消化80-90万方是没有问题的，你在里面是消化5万方，还是80万方要看各位各显神通了。住宅给我体会也很深，重庆08年以前消化的体量来说，整个城市大概目的只有1600万方左右，05年以前只有1200万方。我们能够迈上10万方以上的项目屈指可数。在06年的时候能够卖上一个项目10万方的可能只有像鲁能这些航母级的项目能够达到。我们现在在看一个项目像保利、万科这些大颚，一年在重庆的市场，我们公司对整个重庆一年的研判，排名前十的企业，它的销售额包括去年拿地的量已经占到全国市场的20%。这种东西是可怕的，其实不在于我们每个项目的量上限，应该从大到小的话，是没有上限的，就看我们怎么操作了。