近几年来，伴随着国内房地产行业竞争的逐渐加剧，商业地产的同质化竞争日益严重。如何通过创新模式，从而带来新的价值增长，这些一直以来都是业界讨论的话题。近期，博思堂的总经理徐天赋先生接受媒体采访，就目前国内商业地产的现状以及发展趋势进行了探讨。

博思堂的总经理徐天赋

商业地产仍处于补缺状态

说到国内商业地产发展的前景时，徐天赋表示，任何行业都会有它的发展前景，也都会有它的弊病，在房地产行业也不例外。就现在的情况而言，商业地产最大的弊病莫过于“一窝蜂”的状态。

徐天赋说道，在地产行业中，商业地产相对而言壁垒还是比较多的。有的很多地产商没有顾及到其中的风险，也有部分没有太多地产开发经验的企业贸然进入地产行业，没有进行充分调研就开始做商业地产。做完了以后发现没人去消费，没有吸引能力。

第二就是垄断能力，所谓垄断能力就是指号召能力，把周边有消费能力的客群全部吸引进来。这就取决于开发商的招商能力和管理能力，这也就是说为什么一部分商业项目出来会死的很惨。

第三是开发理念上面会急功近利，表现在投资比例上面，没有一个很好的一个比例分配。有的城市甚至是CBD区域，很多商业卖完后租不上价，原因就在于经营管理有问题。这样后续的物业增值很缓慢，造成只有土地增值没有经营增值。

事实上，徐天赋对于国内商业地产的前景仍持乐观态度。“我觉得从市场上看其实商业地产是一个好的发展方向，因为这符合政府和市场的一个补缺，无庸置疑。当然跟住宅相比风险要大，但它溢价能力要高。能不能做好，全在于开发商自己的能力问题。”

商业地产四大分类

关于未来商业地产的细分，徐天赋比较看好市中心替代型商业、社区类商业、产业地产和旅游地产未来的发展。

第一类是市中心的替代型商业地产。能够在老城区建立全城或者大区域的覆盖能力的。像万达这样的企业在前期做的比较成功，其实他们比较倾向于这种，但不是代表。在这种模式中，老的中心商业一定会受到冲击。

第二类是社区型，类似邻里型商业。现在城市化发展很快，很多新的商业区都是依托住宅新建出来的，就它本身来说没有竞争对手，所以这种类型的发展相对来说比较稳妥。

第三类是产业地产，类似那种主题型商业，比如说摄影、体育等，这种类型可以不用受片区的影响，只要它做的比较专业就能代替老的商业模式。

第四类可能是旅游性质偏多一些的，可能跟我们的商业地产有一点关连。这几种我觉得比较符合商业地产的发展原理。