国五条细则祭出之后，房地产再次成为全社会最热的话题。每一次房地产调控，除了导致房价变化外，对整个行业也是一次冲击：有些企业可能面临倒闭，而有些企业则趁机扩充实力。

作为老牌房地产央企，中海地产也在调控的大背景下加速追赶。有分析称，2013年中海地产或将超越保利、万科，成为国内房地产老大。

中国建筑股份有限公司副总裁 孔庆平

在“两会”现场，记者专访了中国建筑股份有限公司副总裁兼中海地产主席孔庆平。在他看来，地产行业必将进入产品多元化阶段，在政策等因素的作用下，将开始“弱汰强留”的过程，而决定性因素是企业的成熟度。在他看来，房地产调控是正确的，企业也想有稳定的政策预期，而地产企业的盈利在5%~8%就很好。

向商业地产转移注重产品和收益的多元化

孔庆平：长远来看，房地产企业在产品结构、收入结构上应有一个长、短期的安排，但这必须根据内部的资源状况来定。十年前我们的公司发展策略就提到适当加大对商业地产的投入，经过一段时期的努力，希望商业地产的盈利占到20%，这是我们的一个基本方向。

目前我们已建成的、正在开发的商业地产大约有250万平方米，去年底我们已经完成了50万平方米。我认为，商业地产要考虑资源效率和投资机会的问题，我们的重点是城市核心地区的甲级写字楼和商业中心。房地产企业着眼于产品多元化和产品结构不能算转型，只是做了一些调整。

住宅地产将仍然是主流

孔庆平：那是当然，这几年政策的重点是打击投资、投机性需求，但是刚需不能抑制。我认为，房地产市场在中国有很大的发展空间，住房的改善性需求会随着居民收入的不断提升而提升。

强势房企开始在各地加速拿地建房 行业将进入整合阶段

孔庆平：中国房地产市场经过十几年的发展，逐渐在走向成熟，特别是一些大城市已经很成熟。以前市场上充斥了一些不专业的开发商，他们的产品是不能满足消费者需求的，这就导致房地产市场虽然很火爆，但空置率却在不断增加。在目前的市场中，在政策的作用下，也就开始了“弱汰强留”。

民企形成了挤出效应看法

孔庆平：目前的市场适合真正有实力的开发商去参与，真正有实力的不一定是国企，也有可能是民企。这种实力体现在，市场在任何情况下，无论是畅销还是冷清，它都能够生存。这就要求房企有很强的财务能力，需要保持对健康财务结构的坚持。

比如中海在2008年的时候，手头的净现金仍然有资产的10%左右，就算银行那个时候不给放款，我们仍然有足够的资金储备去推动项目的开发。

“国五条”出台 房地产市场又面临新一轮调控

孔庆平：“国五条”按差额征收20%个税的政策效果如何，需要看未来的实施细则，更需要时间的检验。过去某些城市对二手房交易持有物业不足五年转让的要对超出部分征税，但大部分城市目前没有这么做了。现在新的政策提出来了后，要看实施的细则如何，还要看地方政府能否消化，能否因地制宜地制定一些适合的政策。

楼市调控以来，以去年为例，无论是成交量还是价格都略微上升，说明调控还在老百姓可以接受的区间范围。不能总说调控没有效果。因为如果没有这些政策的话，市场可能就很难想象。