昨日，恒大地产公布2012年度销售业绩。去年全年恒大完成营业收入652.6亿元，同比增长5.4%；净利润从2011年的117.3亿元降至91.8亿元，同比减少21.7%；扣除投资物业公平值收益的核心业务净利润为62亿元，按年下降28%；公司股东应占权益382.6亿元，按年增长19.7%。

报告显示，恒大地产2012年营业额为652.6亿元，其中房地产(000736,股吧)开发分部之营业额为人民币635.1亿元，占比达97.3%。年内录得人民币923.2亿元合约销售额，较2011年同比增长14.8%。其中，合约销售建筑面积1,548.5万平方米，较2011年同比增长26.9%，总量依然稳居全国首位。

净利大幅下滑

与巨大的销售量形成反差的，是恒大地产开倒车的净利润。报告称，公司净利润从2011年的117.3亿元降至91.8亿元，同比大幅减少21.7%，在已披露年报的内房股中名列前茅。

资料显示，2010年恒大地产实现净利润80.24亿元，超出万科的72.83亿元；2011年甚至达到117.8亿元，同比增长46.9%，赶超万科成为行业老大。

而在万科此前公布的年度业绩中，净利润达到125.51亿元，比上年增长30.4%。

有分析师认为，公司毛利及毛利率下降主要是由于物业交付价下降所致。受去年三四线城市房地产市场低迷的影响，恒大的业绩增长主要依赖二线城市的销售火热，尽管三四线城市销量在公司9月减价10-15%以后的略有回升，却是以利润受压作为代价。

年报显示，恒大去年在售项目累计达到179个，共分布於104个城市，其中二线及三线城市项目分别为83个及94个。合约销售额的99.2%来自於长沙楼盘、重庆楼盘、太原楼盘、成都、武汉楼盘、沈阳等二三线城市，其中二线城市销售额占比为44.8%，三线城市销售额占比为54.4%。

对此，一贯被认为是“城镇化”专家的恒大，在年报的叙述中一改过去的拿地风格，表示未来将更加注重二、三线城市项目数量的均衡，注重对二线城市已消耗土地储备的补充；同时更加注重获取城市中心区优质项目。对于新购土地将更为审慎，对城市类别、地块区位、规划条件及付款条件要求更加严格，以进一步提高项目溢价水平、提升集团整体盈利能力。

报告称，恒大2013年推货面积将较2012年保持30%以上的增长，计划新开盘项目50个左右，主要分布在二三线城市，计划年底在售项目达到230个左右。合约销售目标为人民币1000亿元。

高杠杆扩张

恒大令业界担忧的不仅是下滑的净利润，还有高杠杆的扩张模式。

其2012年半年报显示，其净负债率上升至96.1%，远高于同期的一线房企。在年度财报中，恒大仅谨慎表示称“净负债率水平较2012年中期显著下降11.9%”，也就是在84.2%，仍处于较高水平。

此前，国泰君安曾发布研究报告指出，恒大公司的全国性覆盖依赖高杠杆，高未付土地款和快速销售。如果销售步伐放慢，公司的流动性将会有严重问题。

不过，恒大认为目前的资金状况仍较为乐观。报告显示，截止去年末恒大总资产从2011年末的1,790.2亿元增加33.5%至2,389.9亿元，共持有现金251.9亿元。连同未动用之银行融资额度363.7亿元，拥有可动用资金人民币615.6亿元。

但恒大也表态仍要继续奉行现金为王的稳健财务政策，以多种方式降低净负债水平，以审慎策略维持充裕的资金流量。据悉，截止2012年12月31日，恒大土地储备成本共计1267.1亿元，已付923.3亿元，未付343.8亿元。其中计划于2013年支付163.6亿元。

而为进一步降低净负债率及财务成本，今年1月恒大地产进行了配售。由集团以每股4.35港元的价格配售10亿股新股，占已发行股本约6.7%及认购扩大後已发行股本约6.2%。公司董事局认为，此项财务安排不仅有助於筹集资金，更将显着降低集团净负债率至69.8%，同时为进一步降低负债率，恒大决定暂不宣派2012年度的股息。

2月19日，评级机构标准普尔宣布，将恒大地产(03333.HK)评级展望由“负面”修订至“稳定”，将其大中华区信用评级亦由“cnBB+”升至“cnBBB-”，并确认其长期企业信用评级为“BB”，未偿还高级无抵押票据发行评级为“BB-”。