前段时间网络上还在纷纷争论“商业地产自持与散售之争”，现如今“零售地产”租售模式也面临着争议。

根据国信证券的样本测算，自2012年到2015年，国内商业地产面积的年复合增长能达到18％，届时消费需求的增长将赶不上商业面积的增长，导致商场平效每年降低6％。与零售地产的发展休戚相关的传统零售业态，亦在互联网的冲击下急速下滑。

这两项因素让零售地产的转型迫在眉睫。多位业内人士认为，过去为追求规模和速度而简单复制的，以超市、服装为主的零售商业地产模式将不可持续。领跑的会是适应消费结构变化的、能为消费者提供的个性化服务、有更多复合性体验的商户，以及那些懂得因地制宜的专业商业地产运营者。

如今租售模式难以为继

一位刚从全国踩点调研回来的投资人感叹说，现如今许多城市的商业地的开发存在过度，导致除了最为核心的购物广场还存在比较大的客流量以为，其他很多商场几乎没有人。即使在北京，近期新开业的购物广场招商难度亦很大。面对一些能够快速导入人气的品牌诸如ZARA、H&M等，商场之间存在激烈的竞争。且这些品牌在租金谈判上也非常强势，可能只需支付少量的保底租金，然后在销售额的基础上提点，有的甚至没有保底租金，完全依照销售额扣点。更有的国际品牌不仅无需缴纳保底租金，商场还要为其承担装修费用。这样的现象让零售地产很是头疼。

一直以来，强势的大客户都不是商场的主要租金来源。原来的商铺盈利模式，就是在租金收益上给一些大品牌的店（主力店）让利，把它们吸引过来，作为一个迅速招揽客户的手段。同时，从整体的营利性考虑，又需要引进一些中等品牌（次主力店），通过对它们收取高租金，以平衡整个区域的租金收益，继而实现商铺整体资产收益的平衡。

对于这些次主力店，商场通常要花很多心思去挑选，必须寻找到那些能够产生销售额的商家。并可能把它们统一规划成主题区域，比如儿童区域、餐饮区域，用以集中拉动人气，形成规模效应。

但是在客流量急剧下降的情况下，这个模式受到了挑战。阳光新业地产的副总裁吴尧告诉记者，现在次主力店，尤其是服装、鞋的店铺同店增长率在不断下滑，客源数量及客单价也在下滑。这一方面源自线上的分流，年轻消费群体已习惯于线下试衣服、线上下单，品牌商们亦在顺应互联网趋势，选择线上渠道；第二，其他非传统渠道的品牌开始崛起，很多小众品牌和不为熟知的奢侈品牌在不断获取市场份额；第三，由于购物广场遍地开花，新开的分店分流了存量店的客流量和销售额。

“从过去两家店到现在八家店，那肯定每家的销售额都没有那么饱满。”戴德梁行华北区商业地产主管蔡二虎表示。

未来多手段改造门店

开发商们其实很早就在探寻新的利润增长点和布局转型之路。高策地产总裁李国平表示，要想在未来保持商铺的价值，一定要打造电商无法取代的两种类型的商场。第一种是社区便利型。第二种就是综合性的消费广场。

社区便利型:就是想社区外的一些便利点一样方便，他比网购还要来的快。

综合性的消费广场：则是去了以后有得吃有德喝有得玩”，重视购物体验与购物带来的乐趣。

自2012年开始，新开业的购物中心如果不是位于特别核心的商圈，一直在不断的开始增加娱乐、培训、高端餐饮等业态，考虑到未来中国人口结构的变化，都相应的增加了与儿童相关的商业项目。这几种业态的综合数据据统计占20％左右，现在已经发展到30％－40％。有关数据显示某些地区，其儿童类、餐饮类加起来甚至高达50％以上。另外高端的奢侈品牌也越来越受商场青睐。现在除了商户类型上的选择有所改变，多数开发商还表示，未来做商业必须要在业态组合上要有所创新。才能赢得更多的发展空间。

以前的购物商场强调的是效率，而接下来的应该更侧重于互动体验性的业态，有业内人也表示，最终的目的应该向互动体验性的业态进行转型不过，因为电子商务的兴起，让商场客户流失了一部分，但是，有业内人表示有足够的信心，让客户放弃简单的网上购物消费去购物中心。另一方面，电子商务的兴起也为购物中心创造了一些新的客户群体，比如很多品牌是从网络上发展起来的，在一定程度上缺少实体店的品牌推广环节，缺少与市场沟通以及交流改善服务的载体。所以，很多在网上成功的品牌，多数都希望能够拥有实体店。吴尧也表示，这类店铺既能带动人流，又使得购物中心的个性化色彩更强。

现如今已经有很多家商城，很多店铺都在尝试做多品店，不再按品牌划分物品摆放区域，而是按功能进行划分。这与电子商务网站当前的品类划分已十分接近。吴尧表示，将来运营购物中心不是一个简单的物业管理，而要跟每个品牌方去交流，所有商场运营体系要与电子商务及线上品牌发生更广泛的关系，这对从业人员的要求也越来越高。

多位业内人士也表示，目前零售商业地产的转型还只是停留在店铺及看得见的地方，后台系统与人员结构的调整，仍未在全行业展开。

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