受楼市调控政策的影响，各大房企相应做出了选择，有的转向商业地产、旅游地产；有的转变产品结构，而日前则掀起了海外潮，在不断找寻新的融资方式的热潮下，走向海外成为内地中型企业的新宠。在内地楼市调控进一步收紧的政策环境下，这些亟待走出区域、进一步扩张的房企纷纷积极寻求海外融资平台，通过离岸市场以相对较低的成本融资扩张。

政策收紧导致内地融资失宠

继去年底之后，内地房企今年或将再掀起一轮赴港上市热潮。有消息称，今年至少有6家内地房企将通过上市方式进行筹资，筹资金额共约16亿美元。这些计划赴港上市的房企大多为内地区域性中型房企，内地六房企欲赴港IPO。

消息称，拟于本季度启动上市交易的三家企业分别为：广东的龙光地产，拟募集金额3亿美元，中银国际及麦格理将为安排行；江苏无锡的五洲国际，拟募集金额为2亿美元，由交银国际及麦格理负责；广东深圳的毅德地产，计划募集2亿美元，大摩及瑞银为安排行

而计划下半年赴港上市的内地房企也有三家，包括重庆的协信集团、北京的金辉中国以及山东的金山地产。其中，协信计划募集3.5亿美元，摩根士丹利是安排行；金辉4亿美元的交易则由美银美林负责；花旗正安排金山地产2亿美元的上市计划。

据获悉，这些赴港上市融资的内地房企几乎均为地方性中型房企，由于政府今年出台了更严厉的房地产调控措施，房企筹资渠道进一步趋紧。“虽然今年信贷针对房地产有所放松，但仅限于‘白名单’上的大型房企；地产信托目前也有收紧趋势，今年一季度发行规模明显收缩。对于这些中小房企来说，能走的融资渠道确实不多。”莫尼塔（上海）投资发展有限公司地产分析师罗雨说。

以广东龙光地产为例，其在两广地区专注开发中端及中高端住宅市场多年，在多个省份开发40 多个房地产项目，面积达600 多万平方米。而事实上，早在2007年龙光地产就已开始筹谋港股IPO，后因资本市场低迷而搁浅，直到今年再度重启。

海外低成本融资引诱内地房企

针对内地房企新一轮排队赴港上市潮的兴起，有券商分析师认为，今年政府对内地房地产市场进行了新一轮调控，使得房企通过资本市场实现融资的难度进一步加大。据一位投行人士称：“这些地产企业的真正目的在于拥有上市公司地位以及一个海外融资平台，这样他们就可以在离岸市场发行债券，以相对较小的成本融资。同时，如果内地银行向地产商贷款的限制一旦放宽，已经上市的房地产企业可按更好的条款获得银行贷款。”

实际情况确实如此。2012年11月上市的两家地产商新城发展和旭辉集团，近期均曾发债融资；2013年1月上市的金轮天地亦有意发债。在搭建了海外融资平台后，房企资金来源渠道更加多样化，且成本大幅降低。

据中国指数研究院发布的数据，截至3月15日，今年已有21家内地房企在境外发债，融资额高达570亿元人民币，这一数字已经逼近去年全年600亿元的水平。近期又有绿城中国、融创中国、华南城、万科香港、首创置业、旭辉集团等房企发行了不同规模的债券。自此，内地房企今年以来的境外发债总额已经超过去年全年。

而那些信用评级较高的房企海外融资的成本更是低得足以让同行嫉妒。3月27日，万科公告披露，万科地产(香港)有限公司通过旗下子公司发行8亿美元5年期定息债券，首次境外发债的票面利率仅2.625%。有证券分析师对记者表示，做到万科的规模和评级(BBB+)，发债成本确实可以降到2%-4%，类似的企业还有华润置地和中海地产。

有香港上市房企人士告诉记者，目前在港融资的最大意义说白了就是借新债还旧债。“我们会用发债募集的资金大量替换非银行贷款，把高成本的信托替换掉，从而降低融资成本。搭建了境外融资平台后，就有很多工具可以用，发债是可持续的，每一次都比上一次更便宜。”不过，该人士也坦言，由于内地的外汇管制政策，在香港募得的资金也很难进入内地为开发商所用，因此海外募资最大的作用就是降低融资成本，让上市房企的报表更好看。
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