在住宅政策收紧的推动下，各大开发商逆战商业地产，在尝完商业地产带来的甜头之后，大量的商业地产泡沫再次上演，让开发商领略了从天堂到地狱的落差感。而写完字楼与商业地产有着千丝万缕的联系，在商业地产“大跃进”的时期饱受宠爱，商业地产泡沫后又将带来怎样的坎坷命运？

商业地产“大跃进”

“新国五条”出台，当住宅市场不景气时，各大开发商转战商业地产，商业地产或出现过量供应的“大跃进”。但是，它们的蜂拥而至，或许吹起了一个巨大的商业地产泡沫，危险正在一步步逼近。

商业地产的供过于求不是新鲜事。早在2009年初，几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海等一线城市的商业地产超过了需求量。随着经济的复苏，一线城市的商业地产特别是写字楼的空置率已经基本得到解决。

现如今，风险却向二、三线城市转移，那里是商业地产投资最为火热的地区，在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海。成都在建的商业地产项目高达104个，未来两年内还将有1000万平方米以上的项目投放。重庆的写字楼供应量未来3年内在800~900万平方米，今年预计320万平方米的写字楼入市，短期供大于求。

在城市综合体的建设上，提出各自的指标—杭州提出将建成100个城市综合体；沈阳则将开发55个超过10万平方米规模的城市综合体项目；南京在售及正建的城市综合体已超过50处；广东东莞新建购物中心69个，建筑面积350万平方米；河北石家庄新建22个，230万平方米；贵州贵阳新建43个，200万平方米。在所有城市中，成都在建的城市综合体体量更是惊人。按四川省商业地产联盟的数据，2011年大成都范围内在建的城市综合体达到150个，主城区超过110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万平方米。个数和总体量，成都已是全国之最。

商业地产泡沫现象

在商业地产过量增长的阶段，已经有城市出现了过剩现象。21世纪不动产在一项内部调查中发现，北京近十年来开业的商业地产总计近1000万平方米，但其中近三成闲置，因定位和运营出现偏差，不少商业不是已经倒闭就是即将倒闭。而在许多二线城市，也已经出现商业地产开发量与商业运营的消化能力不对称的现象。

同一时间的开发量大以及同质化的问题严重，几乎是这些城市在商业地产开发上的致命问题。宝龙集团商业管理公司总经理潘韬说，中国商业地产的市场规模已经吸纳不了如此庞大的建设热潮，或许在五年后，中国的商业地产就会从战国时代变成三国时代。到时候，具有全国影响力的公司估计不会超过五家，“最后谁能活下来，是一个很大的问题。”

也有人认为危机已迫在眉睫。比如，上海证大集团董事吴洋说，中国的商业地产在2013年、2014年会有井喷式的危机，这个危机要比住宅地产危机来得更为迅猛，将是一场地震，一场灾难。

转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。在繁荣背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金热捧下迅速出现泡沫化倾向，挤压实体经济，成为继住宅市场之后，我国房地产业发展的又一隐忧。

大潮下的写字楼分析

天堂：“大跃进”擦亮房企业绩单

新京报4月13日报道:在初尝甜头后，绿地、龙湖、远洋等房企纷纷加大拓展商业地产的力度。

4月9日，保利披露其一季度销售额达307.58亿元，其中商业地产项目实现了约29亿的销售，此外，今年保利在北京、上海、广州、成都、天津、佛山等地还将推售大量写字楼物业房源；除了散售写字楼外，保利还加大了自持物业的比例，预计2015年将持有商业地产规模提升至总资产的10%。

龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)在未来三年内将推出300亿-500亿元的商业物业可售货源，集团预计用15年的时间将商业利润占比从目前不到5%提升至30%；远洋从今年开始每年新增2-3个购物中心；同时招商地产、碧桂园、雅居乐等多家房企都宣布了雄心勃勃的商业建设计划。

炼狱：商业泡沫拉低写字楼含金量

多数房企在尝完闭眼数钱的日子后，开始进入了大浪淘沙的日子。随着越来越多的企业加入到商业地产投资开发热潮中，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，一方面库存高，另一方面潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。

商铺租金下行 

随着供应量的持续增长，供求关系出现失衡，将导致商业成交均价下滑。

四川连锁商业协会会长、四川商业地产联盟秘书长冉立春表示，商业地产2012年集中放量，但是人气不足，一些商铺租金低甚至出现倒贴。他认为：“这种形势难以改观。没有特色，没有差异化，不是改观，而是要空铺。

第一太平戴维斯发布数据显示，2013年第一季度，广州市优质购物中心首层平均租金为701.8元/㎡。月，环比下降1.9%，同比下降1.0%。

以新世纪环球中心为例，其平均租金大致在40元/平方米·月。而一家中介机构销售人员向记者介绍，甚至出现10~20元/平方米·月的极端超低租金，这与全市写字楼平均100元/平方米·月的价格形成巨大反差。

空置率上升

商业地产的过量供应，供过于求必然导致空置率的上升。

例子解析：1月15日，世邦魏理仕（CBRE）发布的2012年全年成都房地产市场回顾显示，2012年全年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米，较2011年同比增长8个百分点，而成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，比2011年增长69%。在巨大的新增供应的压力下，2012年成都优质写字楼空置率被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。

世邦魏理仕预计，未来两年成都写字楼市场都将会有大量新增供应，2013年新增供应预期将超过100万平方米，其中大部分位于天府新城区域，因此，世邦魏理仕预测未来几个季度租金和空置率都将承压。

资金压力大

在李思廉看来，在中国内地发展商业地产比住宅地产难度更大，这是因为企业投放在商业地产的人、财、物都更多，而且中国资金成本目前不便宜，银行贷款年限也不够长，如果一个企业自持专业度低太多商业物业，资金压力相当大。

近十年来，一二线城市的商业地产项目多是在“还欠账”，但是最近两年，部分城市的商业地产已经出现“超速”发展的苗头。而许多三四线城市，更多地是在“政绩”和资本的双重冲动下，脱离经济社会发展阶段大干快上商业地产，导致烂尾楼、无人问津的商业地产项目大量存在。  

专业度低

商业地产有着比住宅地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、零售商、商家、消费者，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。

此外，商业地产讲究的是长期回报，不仅是拼资本，更要拼持久力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。邝盛向记者解释，住宅开发商习惯于短期投入，赚快钱，迅速回笼资金，“盖了卖、卖了走”，难以真正花心思运营一个项目。

商业地产的特殊性还在于从一开始就要自觉纳入城市的整体规划中，以确保商业资源的合理分布。同时，地产商还要学会避免开发同质化，提前与需求市场对接，而不是边开发、边招商，甚至是先开发、后招商。

“史上最猛烈调控”推动万亿资金潮涌商业地产，部分城市开始出现过剩迹象。而投机资本仓促上马商业地产项目的背后，隐藏着开发商专业度低、专业人才匮乏、运营能力低下等诸多问题。业内预计，那些冒冒失失“新进者”今后的日子会“很难过” 商业地产关键是要和城市发展程度相适应.

在商业地产成为很多开发商的避风港湾之时，市场泡沫或许正悄然来袭。2011年至2012年度，一线城市出现商业地产泡沫，紧接是将危机转向二三线城市，如果二三线城市的商业地产泡沫持续下去，该转向何方？