“回归本源 守正筑新”——“2013（第四届）中国地产领袖年会”于1月12日在北京隆重举办。吴敬琏、郑新立、刘晓光、任志强、冯仑、潘石屹、易小迪、柴志坤、张民耕等众多地产界大腕、金融大鳄以及众多政府专家、经济学家、管理学者齐聚本次年会。在会上，阳光100董事长易小迪发表了精彩演讲。

阳光100董事长易小迪

未来十年将是一个盈利能力的竞争

房地产前十年的竞争是规模增长的竞争，从100亿以下增长到1千亿以上，这个增长速度是很惊人的，为什么能这么快的发展？因为在十年的竞争中大房权还占据了一定的优势，这个优势是盈利模式决定的。易小迪个人认为下一个十年房地产会发生变化，下半场的竞争主要是盈利能力的一个竞争。

最近几年房地产规模在增长，最近三四年盈利能力是在下降的，我看到一个数字是统计抽样上市公司50家，他们千年就是盈利能力下降3.9%，去年下降4.9%，在连续下降，在抽样公司里面，六成项目决定是在下降，还有10几家在亏损，已经出现了盈利能力的挑战。

未来的利润竞争会在哪里

品牌公司必须有品牌的议价

如果我们每个公司都有自己的优点和特点，我想总体来讲盈利方式要转变第一个转变就是说品牌公司必须有品牌的议价，而不是完全靠土地升值带来红利，现在我们看很多大公司并不是大而不强，并不是说大公司能够为它的产品带来很高的附加值，但是仍然有很好的效应，我觉得赢在起跑点上不赢在市场的终端上，如果作为大品牌公司你成本高，不能带来议价，不能像汽车和电子行业一样，大公司不能带来品牌议价的话竞争力就会有危险，甚至也可能出现亏损，出现现金流的风险，并不是大就没有风险。

商业地产是下一个盈利点

未来纯粹靠销售普通住宅，简单的复制这个产品也会面临很大的挑战。可能产品要更加的多元化，细分市场。商业地产非住宅市场会是下一个盈利热点之一，最要紧的是抓住二三线城市的机遇。

首先讲一讲一线城市，不是说一线城市没有机遇，一线城市的发展越来越成为地产市场不再是房产事业。过去两年北上广深拍卖市场五家公司占了20%，就是说集中度非常高，平均是20%，这个垄断性非常高。而且楼面地价超过50%了，所以更多的将来还是重复了土地未来升值的空间，就是投资带来的，所以在一线城市，如果没有天亮的低价资金你风险冒不起。可能一线城市是垄断市场，二三线恰恰才是我们广大的中小企业一个竞争市场，我想在座的华本很多是中小企业多一些，应该找到这个机遇。

第二个讲一二三线城市的特征。一个指标就是GDP的增长，其实我们可以看出过去十年GDP的增长，一线城市在8到10，二线是10到2之间，三线是11到17之间，二三线城市都有关注GDP增长，GDP的增长二三线城市优于一线城市。第二个是人口增长，查到2000年到2010年数据最增长，一线增长30%，深圳是47%，上海35%，广州28%。这就是说城市人口增长最快是一线城市。二线城市普遍增加20%左右，成都、杭州20多一点，省会城市增加10%到20%之间，三线城市有些是负增长，有些增加很慢，这两个数字表明什么呢？过去的游戏规则是在二三线挣钱，在一线城市花钱，所以一线城市房价非常快，这个趋势也在变化，为什么呢？增长趋势没有变，GDP的增长大城市继续在调低小城市在加快，消费的模式在发生变化，我们的经验看到，现在成都消费最近外来人口越来越多，像沈阳、长沙、武汉占到30%，外来人口吸纳了三线人口的增长，这个速度还在加快，一线城市房价高起，有些人口迁移就会阻止了，三线城市人口处于缓慢的增长阶段。这个角度讲什么意思呢？未来十年主战场在二线城市，有些人把它变成五线城市，他们会有很大的增长空间，量和价都有可能带来继续好的机遇。但是三线城市，住宅市场仍然是比较低迷的，这就是很多上市公司发现三线城市不行了要回归一线，因为人口在迁出，尽管GDP在增长，所以住宅市场的供求关系是供大于求，二线城市现在处于热点，一线城市我认为刚才讲的投机市场，主要靠钱，当然也有别的风险，所以我讲，二三线城市，其实我们中小企业才有更多的机遇，那么第二个我们讲二三线城市这样一个机遇，如果应对发展，其实我不是说一线城市没有机遇，就是说我认为有更大的机遇就是郊区化，除了城市化之外下一个阶段就是郊区化，作为我们投机取巧的方法抓住这个机遇。我简单讲一下阳光壹佰置业也要思考这样的形式和对策，给大家一个借鉴。

论证说明

易小迪说到商业地产未来会成为下一个赢利点时，特别举了广州、北京和成都作为例子。比如说，我们在广州的北边，就是一线城市拿了一个大盘，300万拿了两三年了，我们就等着郊区化的过程，果不其然轻轨就要开通了，这个机遇就有了。二线城市我们认为竞争激烈，做这个主流市场一定要做出品牌议价和产品议价。最大机遇就是大公司，巨无霸的公司没有一定的品牌议价，甚至还有不良的投诉，所以我们这一类的企业，你要有清晰的市场定位和品牌议价，一样可以获得更高的收益。

有人谈项目，如果在北京拿两万平米楼面地价的豪宅，我们的资金成本和现在国企或上市公司的地契成本比较起来的话，以五年为周期，小公司比大公司要多卖5千块钱，这是做不到的。像成都这样的城市，拿土地是稍稍简单一点，有一些项目三年做完，我们楼面地价差距是300到400块钱，我们有可能在产品议价上做出这个空间，三线城市楼面地价更低，可以忽略不计，这样你产品做的好，还会有更好的空间，我觉得三线城市我们做什么呢？我们经验就是做复合性的商业综合体。很多新兴的城市功能，所以综合体在三线城市是低风险，如果你做的好有更好的发展机遇。二三线城市反而是我们下一个竞争热点，也是广大中小企业竞争的热点。
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