昨日，重庆世邦魏理仕（CBRE）发布《中国办公楼实情调查》，未来四年，重庆写字楼市场供应量颇大，很大一部分供应在新兴中央商务区域。对投资者来说，其中仍有值得挖掘的机会。

重庆写字楼消化不良

据世邦魏理仕研究部的统计数据表明，截至到2012年底，重庆优质写字楼存量约为136万平方米，空置率28.1%。到今年一季度，空置率略有下调，降至27%。

世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文认为，严峻的挑战还在后面，较高的供应风险随之而来。预计在2013~2016这未来的四年，优质写字楼市场预计新增供应超过330万平方米，也就是说每年的供应量将达到69万平方米。根据市场过往三年的吸纳能力衡量，重庆市场每个季度约能消化4.0万平方米的写字楼，也就是说一年能消化16万平方米。远远跟不上供应的速度。

按研究人士测算，重庆未来四年的供应量，需要20.66年才能百分之百消化，消化8成也要16年半。

考虑到近年来工程滞后比较普遍的因素，胡港文说，就按2012年国内房地产项目45%延误率来计算，重庆未来四年新增的写字楼供应，也需耗时9年才能消化。

江北嘴中央商务区胃胀最明显

“2006年第一次到江北嘴察看地块的时候，那里连像样的路都没有。”一位外资开发企业的负责人回忆，6年过去，这里交通已初具规模，新建的、即将竣工的写字楼林立。

重庆未来四年预计新增的写字楼供应量中，约有110万平方米位于江北嘴中央商务区，占到了总量的34%，远高于所有其他区域。胡港文认为，与整个写字楼市场情况相比，江北嘴等新兴区域的写字楼市场面临的挑战最明显。因为基础设施，人口数量及商业氛围的成熟仍需要一段期间，因此市场短期内的供应风险将比较集中。

但实际上，重庆新兴商务区内写字楼的集中度并不算特别高。根据世邦魏理仕调查，例如在天津，未来新增写字楼超过七成都集中在滨海新区内。

投资建议一

蓝筹物业竞争少 品质高 投资者可看看

今年一季度，重庆写字楼平均租金92.7元，同比上升了1.5% 。世邦魏理仕华西区资产服务部总监黄云龙认为，租户可以选择供应高峰期来签订租赁合同，以获得更大的议价空间。对于投资者，则建议他们把目光放在竞争少、品质高的蓝筹物业上。

虽然近两年重庆写字楼市场空置率一直保持高位，但部分优质项目市场表现仍很突出，业内普遍认为，未来市场将出现分化，“蓝筹写字楼”（即处于城市核心区域、按高规格建造并由资深开发商开发管理并只用于租赁的超优写字楼）将保持竞争优势。

根据世邦魏理仕对全国14个主要城市过去三年数据的分析，蓝筹写字楼的租金在过去三年累计增长41%，比整体市场高出7个百分点；重庆商铺网http://www.023spw.com/平均空置率只有7%， 比整体市场低一半；租金收入在同期也因此比整体市场高出15%。

之前重庆蓝筹写字楼的调查样本较少，大都会算是业内公认之一。未来新增写字楼项目中，将有一半是蓝筹物业。

投资建议二

房地产投资基金是降低投资门槛的上佳途径

“购买写字楼的人分为三类”。胡港文称，一类是用家，即真正需要使用写字楼的购买者；一类是投资人；一类是投机者。

在供大于求的阶段，对于用家来说是最佳入市时机，投机者最好止步。而大量处于中间段的普通投资者，他们追求的是长久、稳定的回报，则需要选择正确的投资对象。

在实际操作中，蓝筹写字楼虽然前途一片光明，但多为单一产权的物业，动辄数万平米、上亿元的投资门槛，绝大多数的普通投资者只能望而却步。“参照一些成熟国家和地区的经验，房地产投资基金是降低投资门槛的上佳途径。”黄云龙称，房地产基金被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。投资者通过基金证券的方式，将资金委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，收益连续稳定。随着买卖双方投融资需求的近一步发展，或会加速催生房地产基金的出现。

已经有部分基金公司和保险公司，将目光锁定重庆一些优质的写字楼项目，胡港文透露。

投资建议三

未来竞争激烈 创新型项目有出路

随着商业地产发展，写字楼需求也日趋多元，在大面积、大开间的传统写字楼产品需求旺盛的同时。量身定制价值型写字楼产品才是最优选择。在特定政务及商务区域的顶层人士需求，催生了“行政会客厅”这样的价值型定制写字楼产品的产生。

或许能够在万千写字楼中保持微笑的，则是那些高品质、产品有特色有创新的项目。例如，仁恒置地目前在成都的租金应该是最高，却租不应求。原因有多重：地段、单一业权还有其高品质及稀缺性。正是因为仁恒置地的高品质，实际上给入驻企业一个硬性标准和规定，保证了入驻企业的竞争力。

还有一些节能创新产品，成都国际科技节能大厦就成为首个以创新概念来获得业界看好的项目。它是国内首次拟设置新能源电动汽车充电桩的写字楼。在汽车行业中，新能源汽车概念正在普及。开发成都国际科技节能大厦的成都中节能环保发展股份有限公司正是看到了汽车行业这一趋势，设置了充电桩，为未来新能源汽车的应用提供基础支持。整体而言，它集成了国内外先进的节能建筑和新能源应用技术，最大限度做到了节能、节地、节水、节材和环保。

华润则为客户提供了定制服务。华润大厦有一个苹果成都旗舰店，在招商的时候，苹果提出结构上，店堂内不能有一根柱子。华润根据其需求做了结构上的改造，算是为客户做了创新。

有资深业内人士称，节能概念在成都商务地产领域，成都国际节能科技大厦是首个吃螃蟹者。此外，在节能产品上，成都来福士广场，也因多项“抠门”设计方案，获得由美国绿色建筑委员会颁发的“绿色建筑(LEED)预认证金奖”。仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示，虽然节能环保的产品，在短期内的影响不会太明显，但是从长远看，节能环保是保证中长期产品竞争力的重要因素。
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