在庞大的金融产品的诱惑下，深陷红海的商业地产都渴望攀上金融。商业地产金融产品化的甜头就在眼前，在金融产品化商业地产的大道上，有小心翼翼的试探，也有摩拳擦掌的激情。

“在未来，要实现稳定、高速的发展，商业地产必须进入‘金融产品化’时代。”五合国际集团总顾问刘力表示。

改变传统的“售房”观念，以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营，创造更高商业价值是国内商业地产开发的正确途径。其宗旨是在项目开发的理念及开发方式上，以一种完整而专业的方式，体现项目的最大真实价值，以创造在项目的开发及运营各阶段进行资本运作的基础。

商业地产开发“金融产品化”是国内商业地产发展的长远趋势，也是中国商业地产正常、良性发展的惟一出路。

对金融资源掌握的程度，决定商业地产开发商的市场份额和主体地位。如果房地产商没有自己的发展模式，只是利用一些概念来争取较低的地价，最后将被沉重的商业运营成本和利息拖垮。市场份额的竞争、规模扩张的压力、经营性地产的资金沉淀，使所有开发商都面临多元化、规模化融资的需求。

房地产私募基金是拯救房企的“白衣骑士”

商业地产开发商们纷纷奔向金融而去的原因，主要是大部分开发商自有投资能力较弱，许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。同时，大量国际基金及投资商，也在寻找地产投资项目。因此，目前国内的房地产私募投资基金主要有两类：一类是独立的房地产私募基金，另一类是具有房地产开发背景的企业成立基金管理公司、发起设立的房地产基金。

在房地产严厉调控的背景下，开发商资金链趋紧成为常态。 业内人士估计，目前国内地产基金的总规模已达数百亿元。房地产私募基金是拯救房企的“白衣骑士” 与传统开发商相比，房地产私募基金的资金并不依赖银行。黄金湾声称其资金来自于多年在地产投资领域的各种积累，苏鑫旗下的高和投资则来源于苏欣本人的人脉关系。申威这样解释地产基金的优势：“地产基金其实就是用自己的钱办自己的事。以往地产公司的杠杆融资模式有很大的风险，特别是在行业受到调控的时候。如果让一个资金链吃紧的房企勉强维持一个项目，难免出现蹩脚的营销、糟糕的物业、低劣的施工。而房地产私募基金通过自有资金运作项目，加上专业的运作，就可能把一个项目救活，风险也能够降低。”

事实上，由于目前中国的房地产私募基金刚刚起步，单只基金的体量较小。面对较大的地产项目，单只基金很难独立接手。“其实地产基金还处于相互扶持、互帮互助的阶段。”黄金湾投资集团董事长申威说

商业地产基金升温

2012年，国内房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资难度。私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐。

据清科研究中心统计，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选，股权的投资方式也在逐渐突显。

清科研究中心认为，私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私 募房地产基金未来发展趋势。近些年，私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场可持续发 展，如河山资本和盛世神州已开始“去债权化”，向完全股权投资模式转变。

而在地产投资基金中，商业地产最被看好。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额 7.44亿美元。不过，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大， 新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理， 易产生商业地产泡沫。
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