知名饮料品牌娃哈哈新近首次详细披露其商业地产战略，称在3-5年内，计划建设100个购物中心。但娃哈哈并不是第一家涉足商业地产的餐饮行业，此前不久，海底捞跨界进军商业地产的消息已在业界刮起了一阵旋风。

在“新国五条”的出台以及“限购”与“限贷”的楼市调控大潮中，商业地产因不受上述政策影响而备受投资者和开发商的青睐。去年的最后一天，华远地产斩获北京通州梨园地块，以选择商业地产的方式重回北京房地产市场。2012年年报显示，龙湖地产拟在今年实现商业地产的快速扩张，并在15年内将商业利润占比提升至30%。更值得注意的是，去年底今年初，万达、soho等均调整了商业地产策略，开始把持有和运营作为战略重点。

确切地说，这一幕在两年前便暗流通动。当时，众多住宅领域开发商迫于限购调控，纷纷主动或被动甚至是盲目转向商业地产，以至于引发舆论对商业地产将出现过剩的担忧。

据中国商业地产联盟提供的数据，2012年1-12月，全国商业营业用房竣工面积为1.02亿平方米，同比增长13.1%，但同期全国商业营业用房销售面积仅7759万平方米，同比减少1.5%。空置面积7130万平方米，同比增长21.0%;同期全国商业营业用房投资额为9312亿元，同比增长26.3%，销售额为7000亿元，同比增长仅4.4%。

中国商业地产联盟秘书长王永平在接受记者独家专家时表示，目前商业地产犹如一匹脱缰的野马，盲目开发、被动开发的势头并没有得到遏制。同时，如果城市规划、金融创新、复合人才不到位，商业地产还远未走进春天!

“内行乐观，外行悲观”

记者：两年前，众多住宅领域开发商迫于限购调控，纷纷主动或被动甚至是盲目转向商业地产，以至于引发舆论对商业地产将出现过剩的担忧。现在来看，这种担忧是在逐渐化解还是进一步加剧?

王永平：两种提法我都不太赞成，要慎提“泡沫论”，更要慎提“春天论”。原因在哪里?可从三个方面分析。一是城市规划是否科学;二是融资方案是否符合行业特性，是否有金融创新;三是需要有从事商业地产的复合型人才。

一个城市的规划对该城市商业地产项目的发展起到了决定性作用。商业地产项目其实取决于三个“流”，我们开玩笑说是“三流行业”：人流、车流、物流。而这“三流”与城市规划密切相关。比如，城市道路交通改善了，建了个地铁，建了个公交车站，旁边的商业马上就活起来。但我们现在的城市规划和商业地产规划都不科学。目前，越来越多的商业地产项目背后是政府的强制性配套。

为什么很多商业地产项目被拆散卖掉，并且做得不成功?其实大多是不得已而为之，这与银行的融资方案有关。现在银行贷款期限一般是两年，最长三年。但这三年的银行贷款匹配住宅地产，住宅地产盖到一半，就可以预售、按揭，在交楼前就可先进账，然后把按揭的钱归还银行贷款。

但商业地产项目不允许这样做。商业地产要求的是封顶后才能销售，如果持有经营，从一个商场到装修店铺最快也要两年，而且开业时为培育市场还要免除租金，这样就根本没有资金归还银行贷款。在国外，保险资金、退休基金、专门的房地产性基金都可进入商业地产项目，利息低借期长则十年。我国这方面的金融创新还远远不够。

商业地产是一个新兴行业，发展又那么快。商业地产需要复合型人才，即懂地产、懂金融和懂商业等，现在这方面人才还比较稀缺，基本是靠自己的项目慢慢培养。

记者：那么您如何解释当前地产商纷纷成立商业地产事业部现象，甚至是一些品牌商、餐饮、家居照明等行业都进入商业地产领域?

王永平：很多人认为商业地产有“泡沫”，有的说“泡沫”在一线城市，有的说在三线城市。恒隆地产有限公司主席陈启宗曾给股东写过公开信，认为商业地产并未饱和，仍有商机。我认为这些提法都不矛盾，关键是“行外乐观，行内悲观”。行外一听商业地产很火啊，就进来了。行内做这一行其实已发现乱得不行了。行内里头又分两种：“内行乐观，外行悲观”，误闯误入进来的这些人是外行，什么也不懂，就是“外行悲观”。“内行乐观”，像大连万达集团，他们说，这些乱和我没有关系，我要做的是去瓜分市场。

要慎提“泡沫论”，“泡沫”一般指价格虚高或严重供求失衡。在商业地产的某些项目里，这两种情况可能存在，但整体上还不能说是有“泡沫”。比如，沈阳投资非常热，一些很好的项目在那里集中投资，这就可能有泡沫化的迹象，因为市场消化不了这么多。更多的城市是项目数量多、质量差，呈粗放型增长，开发商招商难与品牌商选址难并存，这叫结构性失衡。有些地方属于盲目增长，但对一些优质的商业项目，仍然有机会，市场有需求。

“战略性机会少，战术性机会多”

记者：从您掌握的数据来看，目前商业地产呈现怎样一种发展态势?

王永平：当前商业地产盲目开发的势头没有得到遏制，其中原因有比较多的被动成分。还有一个势头，即商业地产的洗牌，集中程度会提高。

我曾经用几句话来描述这个行业的发展：十年前人们问“什么是商业地产”，想做商业地产的去工商局注册都有困难。2003年，万达在长春的第一个商业项目标志着中国商业地产产业化的发端。5年前，人们开始打听“谁在做商业地产”。今天，人们问“谁还没有做商业地产”。现在不仅住宅在转型，商业零售也在转型。商业零售过去是“房客”，现在变成了“房东”，如红星美凯龙、宜家等企业，都在开发商业地产，而不仅仅是家居概念。包括宁波杉杉，中国第一个服装上市公司，也在做“奥特莱斯”的大型休闲体验式购物场所项目。最后，我们要问，“5年后谁还在做商业地产”，这个行业亟需一个洗牌过程。

国内商业地产像一匹脱缰的野马，后期的运营没有跟上。我的忠告是印度的诗句：“放慢脚步，等等我们的灵魂。”，意思是“开发”是我们的脚步，“商业的运营”就是我们的灵魂，这样才能持久发展。

作为全球第二大商业地产商，万达今年将重心从开发转向运营，soho去年下半年将从一个最大的销售公司转向为最大的持有公司。现在，行业内的风险意识增强，这是一个变化，但“围城”现象仍然存在。

记者：针对当前商业地产的发展态势，您对从事开发的企业有哪些忠告或建议?

王永平：很多企业在转向商业地产的过程中有一些误区，以为城镇化带来了行业的春天。其实，农民工转化为市民，不仅是身份的转化，更重要的是消费观念变化。他们的购买力虽然在增长，但这并不意味着你有机会，关键要看这个项目有没有机会。

从住宅地产转型的公司以为商业地产不限购限贷是机遇，但这个判断是错误的。虽然避开了政策风险，但更大的市场风险在等着你。有人把转型商业地产看作避风港，但你要知道那个地方是什么样的避风港。众多转型公司当中，心态都不一样，我把它分成四类：主动型，被动型，盲动型和心动型。