近年来，政府关于住宅房地产市场的调控乐此不疲，“国八条”、“国六条”、“国五条”等等数不胜数。与此同时，在美国次贷危机之后，我国城市化进程陡然加速，商业地产瞬间就成为了次发达地区政府眼里的“香饽饽”。一时间，在“商住之争”宏观大势的此消彼长之下，众多专注于传统住宅开发的企业纷纷涉足商业地产。据权威机构数据显示，未来三年，众多二三线城市的写字楼及商铺的供应量将出现前所未有的井喷。然而近期，重庆市政府还发布了《重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见》，意见指出，到2017年重庆将建成50个城市核心商圈。

第一太平戴维斯华西区副董事总经理胡裕华先生

究竟重庆未来的发展能否产生如此之大的消费需求，而众多扎堆于此的开发企业如何才能让自己的项目脱颖而出，这两方面的考量都是需要关注的焦点，为此，本网特别采访到被誉为全球五大行之一的第一太平戴维斯华西区副董事总经理胡裕华先生，听听他的看法。

城市发展规律供需失衡是通病

“短期内一定有问题！”在采访过程中，“高速国际化”五个字成为胡裕华评价重庆使用频率最高的词汇，而正是因为 “高速国际化”，才使得城市的发展容易受到外来因素的影响，喜欢参照发达地区的城市格局作为发展蓝图，从而忽略了自己本身的需求。

说到需求，这位从业已20余年的香港人似乎看到了过去。他曾经辗转天津、广州、上海、北京，2006年前往成都打拼，设立第一太平戴维斯成都公司，2011年，第一太平戴维斯华西区成立，业务遍布重庆、云南、贵州、甘肃、新疆。多年的从业与各个城市的生活经历，使得他能够快速总结我国城市发展中的规律。

“其实这就是一个循环，重庆和当年的上海北京一样。在发展初期，城市的商业性质多为本地特色的，而且量特别少。随后国际化，就有一些大型的跨国或者跨地区的企业进驻发展，它们不仅会带来一定商业上的需求也带来了一些国际上的标准和做法，政府就在其中看到了机会，因此就大力扶持，希望多搞一点。随后越来越多的企业进去，量就大了，超过了需求，很多商业地产都陷入了窘境，这个时候，政府就清醒一些了，政策收紧一些，等待城市的慢慢扩围，人口不断聚集，这些外围的商业才逐渐盘活。”

在胡裕华对城市发展规律的总结上可以看出，人口的聚集能力是城市发展的关键。胡裕华认为重庆作为我国5大中心城市之1，在连接东西部发展差距的职能定位上非常高，具有相当大的区域辐射能力，“我个人看好重庆未来的发展，这是一座必然高速上升的城市。”

企业生存调整心态是关键

在亚太区，第一太平戴维斯拥有44家分公司，共17000名员工，物业服务管理是企业的拳头产品，胡裕华就依靠这一优势在西部“开疆破土”，用他自己的话来说，“我们在物业管理上是无敌的，重庆就有很多企业都是我们的客户，口碑相当不错”，其实笔者也是在它们物管能力的口碑传播中才认识这家企业的。

但第一太平戴维斯擅长的不仅于此，中介服务、销售代理、项目策划等业务都是这家百年企业的强项。近期，胡裕华就在重庆拓展中介上的业务，还考察了不少当地知名的商业地产项目，对于许多企业在未来商业地产发展中困境，胡裕华有不少独到的观点。

“对于想进入商业地产的发展商而言，调整心态是关键。”胡裕华认为，长久以来，擅长于传统住宅开发的企业都使用的是高周转的快销模式，忽略了长久的价值维系，“房子建好了，卖了，就完了，可能它们做了一些品牌上的东西，但远远不够”，而商业地产则刚刚相反，“前期的大致规划与建设包括销售等环节，都是最基础的工作，不是说它们不重要，但后期的运营与管理才是最关键，对于写字楼而言，专业舒适的服务才是维系客户的根本，对于商场而言，长时期保持新颖的主题，不断的调整品牌搭配，才是吸引市民到访的关键。”

“其实商业地产开发对于企业的长久经营是有好处的，开发企业最大的困难就在于融资，商业地产的长期运营，不仅能为企业带来长久的租金回报，提供现金流的支持，还对能够把租金作为抵押物用来贷款，并且商业地产在口碑上的经营对企业上市也是非常有帮助的。”

在胡裕华眼中，重庆的北城天街就是经营得很不错的商业地产项目，评价标准就是运营团队用心和专注，“一个那么多年的项目了，它们最近都还在调整主题，挑选许多新潮时尚的品牌重新加入，这就是它们成功的一个缩影。”

当然，心态调整好了还得迎合市场规律，胡裕华指出，未来商业地产的供应必定大过需求，那么对于写字楼而言，只有那些软硬件设施突出，地段优势好的才能够脱颖而出，赢得市场，那些稍微次一档的或者地点稍远的项目估计会非常困难；对于商场而言，则更为复杂，从规划招商到运营管理，环环相扣，缺一不可，哪怕是地理位置再好，如果运营不当也会陷入窘境。

“商业地产是一门极为复杂的学问，其中需要大量的各个环节的专业人才，这是一个长时间积累的过程，如果本土企业刚刚进入，就必须要一个非常专业的团队去帮助它们，这也是我来重庆原因，这里有巨大的市场，只有那些愿意国际化并正在国际化的城市才是我们的经营方向，武汉或许经济总量高，但它并不适合我们。”

商业地产投资普遍受益大过住宅

一直以来，有很多购房者都在关注写字楼与商铺的投资价值，搜狐焦点网也接到过很多网友的咨询电话，因此在采访过程中，笔者就这个问题也向胡裕华先生作出了咨询。

胡裕华认为，传统的住宅与商业地产的投资不同，住宅投资的收益主要来源于物业的增值，而租金回报相对较少，算上装修物品的费用折旧，更是所剩无几。而商业地产投资则不一样，不仅能够取得物业的增值还能够获得较高的租金回报，也没有政策的随时打压，就是前期的投入相对较大。

“对于写字楼而言，其实与企业经营是一个道理，哪些写字楼能够突围，赢得市场？两点，地段和软硬件设施，因此，这也是投资选择的标准，宁可贵一点也好，也一定要买这样的产品，最好是买那些软硬件上稍微超前的，如此一来，产品长期的热度就有保证了，租金回报就有保证了，投资也才有价值。”

“对于商铺来说，要分几个标准，临街的铺只需要考察这个地方未来的人流量是否大，有了人气，商铺才有价值。如果是商场的商铺，一楼的低铺和普通街铺的考察大同小异，也是关注人流量，因为一般一楼的人气还是有所保证的，只要商场地点不要太差。而对于2楼以上的高层铺位就必须非常小心了，这个就必须要衡量整个商场的经营理念，招商品牌等等，非常复杂，最好选择开发商是有那种成功经营案例的，不然很悬。”