2013年两会后，城镇化成为国内热词，伴随而来的是对城镇化相关行业发展潜力巨大关注与讨论。简单地说城镇化就是农村人口转化为城镇人口的过程，早在“十一五”规划纲要就已经明确“要把城市群作为推进城镇化的主体形态”，到今年，十二五规划则再次建议，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。并且，随着城镇化草案相关消息的爆出，2013年6月，新一轮城镇化规划正在制定中，而城市群作为未来城镇化发展的主体形态被赋予更多关注。

城镇化过程中城镇人口的不断增加，必将带来大量的消费需求，为商业地产发展带来前所未有的发展机遇。自十二五规划出台以来，在各地大大小小的房地产观点碰撞聚会上，城镇化成为不少开发商“继续看好房地产”的直接推动力量。素有业界“大炮”之称的任志强也是城镇化的支持者，他指出“城市化提出的新的战略，有助于扩大市场”。此外，城镇化给商业地产带来的发展机遇，也让许多其它行业“外来和尚”念起了商业地产的经。继2012年底哇哈哈涉足商业地产相关业务之后，2013年以来就有东方园林、维维股份、金威啤酒等外行企业投身商业地产。此番城镇化对商业地产带来的机遇不言而喻。

城镇化呼之欲出 商业地产迎发展新纪元

据了解，目前，以城市综合体为代表的商业地产在全国各地遍地开花，正式进入快速扩张期。据权威机构最新发布的统计数据显示，2011年到2015年全国20个主要大中城市新增商业综合体总体量将超过1.6亿㎡。

对于国内多数居民而言，因为缺少有价值的投资渠道，房地产对他们有很强大吸引力，也是广大高净值人士主要的投资渠道。随着房地产调控的深入，住宅产品的投资功能逐渐减少，相反商业地产的投资功能则因其不限购不限贷优势正受到越来越多投资者的认可，这一功能随着城镇化等相关利好消息还将进一步凸显，商业地产在城镇化大趋势下将迎来发展黄金时期。有鉴于此，各大房企也是纷纷加大对商业地产的投资、参与力度。

综合个媒体的消息，就今年以来就有首创、招商、金地、万科、碧桂园等实力房企加强对商业地产的开发力度。首创置业在公司年报中称，2013年，在业务发展模式上继续探索土地开发和房地产开发相结合的“住宅+新型业务”模式，其中重要一项是“住宅+奥特莱斯”业务线，即住宅与商业的联合开发。同时，招商地产也在年报中表示，公司将继续补充在其他城市的商业地产资源，为金融创新、融资渠道多元化提供新的空间。同时，公司新设立了商业地产运作平台招商商置，其运转正日益专业化。此外，金地集团同样设立了专门的商业地产运营机构 。2012年，金地集团布局香港资本市场，收购香港上市公司星狮地产，并于今年3月12日更名为金地商置集团有限公司。金地商置将专注于商业地产，培育城市综合体开发与运营管理的核心业务模式。

中国房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云就曾说过，“积极稳妥推进城镇化，提高城镇化质量必然带动服务业的发展，而商业地产恰是服务业的物理载体。美国、日本、韩国以及东南亚国家的城市化过程都伴随着商业地产的快速升值。因此，城镇化将给商业地产带来广阔的发展空间。”

资本扎堆商业地产 有机遇也有风险

尽管在城镇化的大背景下，商业地产将迎来广阔的发展前景，但有机遇也有风险，各房企、投资者更加应该注意规避其中的风险。

几年来随着商业地产开发的火爆，全国商业地产体量大量增加、产品同质化现象严重、产品定位不清等问题也越来越突出。随着新型城市化建设战略的提出，购物中心作为城市标志，推动城市经济化持续健康发展，也会提升城市综合实力。以购物中心为核心商圈拥有最大集体效应，由商圈效应来带动商业地产销售已经成为大型地产公司的有效运营模式。但是，要想让商业地产真正迎来春天，还有赖于各个商圈多样化形成，以及商业地产配套成熟。我们现在看到一些商业地产的商业地产开发很多，成功有限。

中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长赵素珍就指出，“近年来各地开发了很多商业地产项目，其中失败案例也很多，主要是因为定位不准。商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象、服务定位等内容。其中，功能和客户定位是核心，两者相互影响。”赵素珍认为，立项之初要做调研工作，选定商业地产主题，使之能够把同类型的商家聚集在一起，圈定目标消费群。定位还要注意差别化，在吸引商家的同时，让自己项目鹤立鸡群。”

红星美凯龙副总裁王伟也认为，准确项目定位的前提是对城镇化阶段的准确把握。“要开发商业地产，首先是要理解城市。中国的城镇化进程差异非常大，所处阶段也不同，把此地经验放到别处照搬照抄，可能会一败涂地。认清城镇化发展所处阶段，才能理解这个城市对商业地产的核心需求是什么。如果企业不能满足这个城市发展需求，那么企业的战略肯定是失败的，项目也没有前途。”

专家表示，城镇化趋势下，多路资本相继进入商业地产领域，将可能掀起更多的商业地产泡沫，甚至许多外行产业资本只是举着商业的大旗来卖房子，这种现象是相当危险的，而且也是不可持续的。总的来说，城镇化趋势下商业地产将迎来巨大的发展潜力，但里面也存在许多风险，未来商业地产将在机遇与风险中向前发展。