博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会24日在海南三亚盛大举行，会间卓越集团执行总裁张远接受媒体采访时表示，商业地产目前的确存在过热、同质化、投资过剩等问题，但今年还不是商业地产最困难的一年，繁荣背后有风险，困难的可能在后面。

卓越集团执行总裁张远

另外，对于商业地产中购物中心业态的运营，张远认为，面对风险特别是电商的冲击，“体验式”是业态发展的趋势，发展电商不能替代的功能，才能保证购物中心、商场的更好运营和发展。

“商业地产的困难还在后面”

今年以来，不少观点认为，今年是商业地产非常困难的一年，特别是写字楼方面过热、同质化、投资过剩等问题。对此，张远认为，今年还不是最困难的一年，最困难的时期还没到。

“前几年住宅的大量开发以后，住宅市场逐渐趋于平稳，再加上地方政府土地的供应集中到市区的改造以后，就有很多的商业业态以综合体为标志的这些房地产项目陆陆续续展开，繁荣背后有风险，困难的可能在后面。”其直言。

而对于预防和化解困难的方法，张远认为，最后还是取决于供应量的问题。居民能够支撑一定的商业体量，超过这个量，就是供过于求，就达不到理想的价值，所以不应该打破这个平衡关系。

在商业地产投资过剩的情况下，商业地产企业应该如何走得更好？对此，张远指出，要找好项目，综合体项目和住宅项目一样，位置、业态、政府对项目的定位都很重要。

“包括这个项目旁边产业的一些支撑，这是决定这个项目成败最主要的关键，不完全是数字问题、大小问题，而是定位问题，到底是谁来做这个写字楼？谁来经营这些商场、谁进这些商场买东西？这些问题才是这个项目最本质的东西。”

购物中心应走“体验式”之路 减轻电商冲击

“写字楼其实更像住宅，原理很简单。但是商场不一样，商场的持有也和写字楼的持有完全不相同，商业运营好了成十倍、成百倍的增长都有可能，有的商业经营不好就是一个负担。”张远指出。

事实上，除了商场、购物中心最考验企业运营能力，现在也有电商化给实体的商场带来很大的冲击。

对于电商带来的冲击，张远直言，要减轻电商的冲击性，现在的购物中心就更多要偏重于“体验式”。

“就是玩电商替代不了的一些业态，比如基本的生活的超市、餐饮、儿童教育、儿童活动中心等。这些活动靠互联网这种隔阂是解决不了的，与这些业态相关的要放到购物中心和商场，那么电商对它们的冲击就不大了。

“所以现在的商场至少要是体验式的，需要人到那商场亲身体验。这是行业未来的趋势，也是日后卓越地产经营商场的一个趋向。