2012年中，据说此时的郝继霖已经离开工作十余年的太古地产，他悄然一人，回到广州太古汇，仰望这座熟悉的建筑，意味深长的说：它将我90%的设想变为了现实。

10年，换回一个90分的项目。值不值？同样的时间，万科从百亿完成了千亿，华润从深圳万象城拓展到了全国……然而郝继霖与太古的团队，近乎一个精益求精的工匠一般，在雕刻一座城市的商业躯体。

用“浮躁”形容中国的商业地产，又是恰当的。地段之争、模式之争、产品之争……事实上，直至今日，真正长成中国商业地产领域巨鳄的企业少之又少；而商业 地产的特殊性质，即使是今日的大佬，也从没有敢掉以轻心者。给城市做点什么，往往是说得多，做得少。而在如此纷扰中，郝继霖和他的团队给城市留下的，却恰 恰是一个经典。

对于商业地产，或许我们习惯了高屋建瓴的谈模式、营收、资本化，却遗漏了人流、动线、体验等细节。做商业本质是什么，做 好的要领是什么？环绕四周，很少有郝继霖这样的多年一线操盘手，来解答类似的困惑，还原商业的本质。日前，郝继霖在深业上城的简易办公室，接受了本报记者 采访。

有定位就有生意

记者：最近几年，深圳各种城市综合体不断涌现，很多都规划有大型购物中心，您会不会觉得过剩？

郝继霖：表面看上去，很容易觉得过剩，但是这个问题不能这么简单的去判断。比如香港，有700万人口，综合体有很多，但也不觉得过剩，这是因为香港有很 大的、不同层次的市场需求。所以，开发商在建造综合体之前，要明确自己的定位和目标消费群，还要准确做好项目大环境及内部的规划设计和布局。我觉得这些问 题很容易就被忽略了，但又是至关重要的。