近日，有业界人士表示，商业地产现正面临着巨大的危机。一方面是，自2010年房地产调控以来，商业地产面临着供应集中放量、同质化严重、资本通道闭塞等挑战。另一方面，电商的发展日趋成熟，不断的冲击着商业地产，因此商业地产购物中心不得不面临着调整。

在这样的背景下，11月12日，由经济观察报和新浪乐居主办的2013-2014商业地产趋势研讨主题沙龙上，成都写字楼http://cd.86office.com/中国购物中心产业资讯中心主任郭增利对商业地产购物中心目前存在的问题和调整方向给出了他的判断和建议。

记者：购物中心今年整体上有什么新变化？

郭增利：一是增量继续上升。我们预测，在城镇化的背景下，商业配套到2015年一直会是上升的趋势，每年平均有 350家购物中心建成使用，一直持续到2015年达到1050家；第二是存量调整加快。老一代的购物中心受到新生代的购物中心冲击非常大，他们在做调整的时候，主动性意愿明显加强。

记者：调整的方向是什么？

郭增利：购物中心过去是地产、商业、金融的组合体，现在越来越多的公共设施成分在购物中心中呈现，比如婚姻登记处、社保机构、车管所等公共服务在逐渐进驻。

零售市场的发展非常迅速，也在逐渐细分，比如有的购物中心引进了专门给小孩理发的理发店，放着动画片理着发，很轻松就把一件家长很头疼的事情完成了，它的营业表现非常好。

很多开发商以前招商引进某个品牌，不会对这个品牌做过多的要求，现在则会要求品牌做某些改良细化，购物中心有点强势起来了。

一方面购物中心招商难的现象仍然存在，贴装修、反保底的现象确实有，但是优秀的购物中心，品牌商想进去需要排队，而且纯租金的方式比较多，证明购物中心经营的安全性是有保障的。

记者：除了服务型功能，增加体验式消费比重，比如餐饮，是否也是今年调整的主流？

郭增利：我觉得购物中心对体验式商业的理解需要再深化一点，不要简简单单说进了多少餐饮，比方说占到50%就是体验式的了，这有点狭隘，开发商现在把餐饮当作救命稻草了。

正常情况下，我还是觉得零售的比重达到40%，餐饮比重达到20%左右，比较合理。

如果餐饮真的超过50%肯定不行。餐饮的时间性非常强，中午、晚上两个时间段对购物中心的带动作用非常明显；另外，餐饮的承租能力比较低，从土地成 本来说，大量的租户都是餐饮的话，购物中心肯定算不过账来，虽然有可能会提高人气；并且餐饮在中国的持续性品牌很少，因为人吃饭的口味变化最快，有可能承 租期还没过，消费者口味的变化周期就过去了，口味的变化会让购物中心的餐饮存在不确定性。

记者：你怎么看购物中心的功能定位？

郭增利：购物中心的功能定位，实际上是个配套的问题。到现在为止，中国的商业地产没有本质改变，它在开发商内部是附属的地位，商业公司总经理也有说话不算数的，所有的思维都是围着钱转，这意味着有很多商业公司认为应该做的未必能在项目中真正的落地。

实际上，购物中心要回归配套的本质，购物中心到底要服务谁，服务的人口是多少，这些人的消费特点是什么，都要研究清楚。

记者：似乎开发商更愿意把购物中心定位得高端时尚。

郭增利：中国大量的开发商是要做高端时尚的心态，却不管这些东西是不是老百姓需要的，要高端大气上档次，要满足老板的面子，这种心态要不得。