近年来，有关商业地产过剩的言论不绝于耳。从数据上看的确如此，来自机构的统计显示，2011年至2015年间，全国20座重点城市新增城市综合体总量预计超过1.6亿平方米。

而中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。但国家行政学院决策咨询部研究员王小广则认为不然。

“我们不能很窄的看待商业地产，现在我们的商业地产占多少呢？从大比例来讲，住宅之外的非住宅的地方都属于商业地产，全策电话营销系统http://tech.quancegroup.com/在全国大部分地区的商业地产，从总量上分析还是不足，全国只有13.7%是商业营业用的面积，写字楼约占5%。我这里讲的商业不限于零售方面的商业项目，包括很多零售业的地产。”

他以北京（楼盘）上海（楼盘）为例，北京有50%的商业，上海也接近50%，这两个地方已经成为我们发展的样板。我认为现在商业地产的发展还有很大的空间的。

在王小广看来，在这个前提下，关键是行业的调整。

“我预测中国经济的未来，我说这一轮经济增长靠房地产推动，这是毫无疑问的事情，没有房地产的调整，中国这一轮增长就不可能见到底部。就是说中国这个调整的压力会持续的存在。这个动力从趋势来讲它一定会减弱，所以我对未来中国经济调整的压力，我认为非常大，所以房地产本身需要调整。”

这个调整，既包括过去主要是以住宅为主的房地产的转型，也包括商业地产这几年的过热之后的转型。

王小广分析指出，“商业地产和住宅地产的特点是非常不一样的，住宅是一次性的卖，商业地产是需要经营的。房地产是城镇化的成本，中国城镇化非常滞后，原因就是房地产的成本太高。”

同样的，商业地产也有这种关系，地产也是商业的成本，这个特点决定了商业地产不能靠涨价、靠盲目扩张的方式来发展，因为它是直接的成本，所以我认为商业地产的转型，更凸现了房地产转型的特点。

他谈到，未来商业地产有两个发展方面值得思考，一个是街道化，一个是汽车化。

商业需要城市均匀分布的体系，我们的城市建设只有大路，没有街道，商业很难发展。一些大的商场，那是洛杉矶的城市结构，特别是郊区化的某一个部分，它只是商业地产的一个小的部分。最大的部分应该是蕴藏在我们的生活区域里面的，在街道的每一个结构里面的。

第二个机会，跟摩登有关，就是汽车化。汽车是加快城镇化，是发展商业地产非常好的一个机会。现在中国的城市户籍人口只有4亿多，占全部人口的35%，在2.6亿农民工变成市民之后，需求就会扩大很多。汽车化创造了一个一个的小城镇，这个真正的城镇化是解决人的问题，同时又解决需求问题，这个需求就是商业的机会，就是商业地产的市场。