近日，浙江房企兴润置业资金链断裂，留下超过35亿元的巨额债务，给还在向上的房地产市场当头一棒，把人们视线从房价看涨再度拉回到房地产债务风险上。兴润一事虽是个案，不具有普遍性，但一直青睐房地产的银行系的收紧，也再次展现出市场对于房地产风险的预期在不断上升。

业内人士指出，在房地产销售趋缓的背景下，资本市场对房地产融资收紧，与此同时，QE收缩、美元退出，再次加大了房企资金压力。电话营销系统经历2013年高速增长，负债额度大幅增加的房企，资金链在2014年将承受较大压力，若市场下滑，房地产市场将会面临较大的债务风险，违约项目出现概率或增加。

房企利润率大幅下滑

据Wind资讯统计数据发现，截至3月30日，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1%；41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩，约占内地房企在港上市总数的60%，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9%。

其中，万科销售净利率，从2012年的15.2%下降至13.5%，下滑约11.18%。华远地产的销售净利率从2012年的19.3%下降至17.6%，下滑8.8%。荣安地产的销售净利率从2012年的20.6%下滑至9.8%，幅度高达51.9%。

对此，链家地产市场研究员张旭认为，土地价格飙升是利润率下滑的重要原因。“之前房企低价购地，依赖土地升值带来收益。但随着地越来越稀缺，近两年地价飙升，也使房企可图之利逐渐减少。”

而与之相对应的是“地市”方面，根据21世纪不动产监测数据显示，2014年一季度北京共成交50宗土地，成交额达到753.44亿元，创下历史新高。其中，居住类用地出让金为578.49亿元，同比上涨59.6%，环比上涨14.6%。上海方面，土地成交总价由去年同期的191.37亿元增长到518.65亿元，涨幅达171.02%。深圳方面，一季度土地出让金231.8亿元。约为去年一季度土地出让金33.28亿元的7倍，2012年全年的2倍。广州一季度卖地收入也创造了历史同期最高纪录，达263亿元，比去年最高的第三季度(224亿)还要多39亿元。

与此同时，住宅类土地创造历史记录，在一季度成交额达到了1196.3亿，成交单价也达到了10788元每平方米，历史首次突破万元。

对此，兰德咨询总裁宋延庆则表示：“房企暴利已经过去，只是因为房地产总值高。如果仅看利润率，房地产已属‘中利行业’，而且到2015年很有可能触及‘10%红线’。”

值得注意的是，在利润率下降的同时，存货却在不断上升。中原地产数据显示，90家上市房企合计利润总额为1056.7亿元。而存货则达到了9474亿平方米。房企的利润率在明显回归。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然整体2013年数据都比较乐观，但随着2014年年初市场调整迹象的明显，存货巨大的房企也面临调整压力。2014年，房地产行业在经历疯狂之后必将回归到理性的发展道路上来，行业将面临进一步的分化和洗牌。