近期，全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球总结出2014年零售地产最为显著的趋势。其中对于商业地产的未来发展状况做出了比较贴切的概述。本期，地产板块将以此解读与商业地产生存发展密切相关的几大关键要素。

网购冲击商业实体店铺

自2012年以来，百货零售额的增速一直处于下降趋势，部分百货商家的销售额甚至出现了负增长。高纬环球预计，百货的影响力在未来2年至3年内还将进一步下降。

以前人们去购物，逛到累趴下也不见得可以买到自己心仪的商品，从商家的角度来说，只逛不买，虽然为实体店带来了一定的人流量，但却无法让经营者受益。如今，很多人都成了网购达人，购物方式从一手交钱一手交货变成了输入银行卡号和密码就能轻松收货。上网打开浏览器随意进入一个购物网站，小到食品、服装、书籍，大到家电、电子产品、家具等应有尽有，只有顾客想不到的商品，绝对没有卖家卖不出去的货品。

由于没有租赁店面费用，网购的价格比实体店面的价格要低很多。而且点点鼠标就能快速货比三家，选出同等商品价格相对较低的一家店，足不出户就可以购物。记者了解到，现在不仅是80后、90后的年轻人喜欢网购，不少年纪大一些的人们也加入了网购大军中，网购已经成为了一种习惯，节省了人们很多的时间。

有数据显示，2013年中国的社会零售总额达到24万亿元。虽然网络消费所占的比例不大，约占8%，但按照当前的增长势头来看，预计到2020年，中国的零售总额即将达到50万亿元，通过网络完成消费的可能大概能占到36%至40%，也就是20万亿元来自网络消费。网络市场的快速增长，将给国内商业地产市场带来巨大冲击。

商业地产两极分化加剧

有数据显示，截至2013年，我国购物中心总数已达3500家以上，每年新建的购物中心如雨后春笋般分散在我国各大城市中。预计到2015年，有望突破4500家。很明显，我国商业地产将呈现出供应过剩的情况，中国零售物业市场两极化将进一步加剧。

无论是国际品牌，还是国内品牌，通常会优先考虑市中心成熟商圈之店铺位置，其次再考虑新兴商圈。而目前建成的新商业地产项目大多位于新兴商圈，成熟中心商圈由于已经接近饱和，而且地皮昂贵，使得很多开发商望而却步。因此，新建成的购物中心要想在竞争如此激烈的市场获得成功，首先需要选择位于城市中心的良好区位或者是交通接驳良好且现有竞争不激烈的郊区位置。其次就是经验。有业内人士认为，并不是所有的企业都适合做商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做得好的也就近20家。只有那些真正懂商业的，对购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业才可能真正把商业地产做好。

餐饮业拯救商业地产

俗话说民以食为天，中国自古以来就很讲究“吃”。对于网购一族来说，购物可以上网，但吃可就没那么简单了。在众多零售业态遭遇电商冲击的时候，餐饮业却成为了例外。

数据显示，过去购物中心内餐饮的比例一般在15%至20%之间，但最近部分购物中心的餐饮租户占比高达40%。在一些新开业的购物中心内，一些连锁快餐、咖啡店及大型本土餐厅的进驻已经成为吸引客流的关键。时下很多人逛商场，购物不再成为第一消费要素，许多人都是冲着商场内琳琅满目的餐厅去的。在本市，就有很多商业地产项目中都有大量的餐饮业，我们在其中也能发现一些很有意思的现象：有很多非常受欢迎的餐饮商家经常爆满，甚至在门口排起长长队伍的情况，而其他业态的店铺前却是门可罗雀，这成了一个鲜明的对比。在很多地方，购物反倒成了餐饮的陪衬。

未来得看社区购物中心

在很长时间里，中国购物中心曾一度存在盲目追求超大体量、辐射超广的个案和现象。而随着城市商业副中心规划的逐步推行，社区购物中心的概念逐步走进了人们的视野。

社区型购物中心应该是相对于商业街或者是商业中心购物中心而言的，它应该紧靠居民区，主要为四周的居民服务。社区型购物中心的物业体量相对较小，一般为5万平方米左右，引进的品牌也比城市购物中心相对偏低，目标客户为周边社区居民，旨在满足周边居民的一体化购物娱乐需要，但业态更丰富也更灵活。百货和超市是作为主力店进驻至购物中心的，租用面积仅占整个购物中心面积约三四成左右，其他业态包括院线、餐饮、游艺、幼教、社区服务等。以商业发达的香港为例，其中最重要的一个标志就是社区型购物中心整体占比超过80%。商业的社区化、精致化，小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，增加点对点的商业服务机构，力求服务到人，服务到家庭。