中国商业地产的三大现状

第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28％；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15％～20％。而10％，是购物中心通常可接受的警戒线。

第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。

可以说，2013年的商业地产是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1％，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。

另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。

第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。

2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8％，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04％。所以说，电商增量大，实体体量大。

另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备ATM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。

四大问题

第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。

不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。

第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。

中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3％，位居全国第一。北京、广州优质商圈的商铺空置率分别为11.5％和10.0％。二线城市中，成都、沈阳的空置率也高达10.6％及20.2％。造成这一局面的重要原因，是地产商缺乏商业地产开发运营经验。

第三，商业地产专业人才发展落后行业发展。

商业地产行业的热门岗位包括操盘手、招商及运营人才，早期很多香港人到大陆，成为第一代购物中心的招商运营团队。之后，万达成为商业地产界的黄埔军校，从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的万达人，在万达体制内可以发挥才华，出来后橘淮而枳却未必能干好。目前的情况是，跳槽的多，薪酬涨的也快，但200万年薪难求好的项目操盘手，真正能搞好一个项目的人并不多。尤其是在商业地产受到电商冲击、亟待突破的背景下，就更凸显出人才的稀缺。

第四，融资瓶颈制约企业开发经营模式转型。

商业地产的开发运营同住宅不同，投资大、周期长、回报慢，但经营好的项目，回报高、收益久。虽然目前除传统银行贷款外，金融产品也很多，如海外发行票据、信托、私募等，但资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求是不匹配的。

去年中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品。此产品虽具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。而万科入股徽商银行，也让产融结合呼之欲出，但毕竟只有超大企业才可以做到这点。所以说，房地产金融领域的创新还要继续，但还是有很长的路要走。

综上，我们的忠告是：规划要先于开发，经营比开发重要，找人比找地重要，没有金融是万万不行的。