重庆主城商圈正迎来新一轮“扩容潮”。未来商业体量将在现有基础上扩张数倍。犹如硬币都有两面,商圈扩容也有利有弊。一方面它有利于改善市民生活和扩大消费,另一方面,商圈的快速“扩容”也会产生商业形态同质化等问题,一定程度上会带来潜在风险。如何扬长避短,让商圈扩容产生“正能量”?

商业地产商

“热脸”遇上投资者“冷板凳”

交5万元定金,可冲抵15万元房款。近日,即将开盘的观音桥商圈某写字楼,以这样的优惠政策揽客。这一优惠可让购房者“捡”到10万元便宜。不但如此,销售代表透露,如果户型大或买两套以上,购房者还可单独议价,甚至还能享受“按一分的年利率计算定金利息”的优惠。

定金也可按利息获利,这在此前非常少见,但即便如此优惠,来自梁平的范先生还是不肯“下叉”。“每天收到的电话和短信至少有20个,一个比一个的优惠幅度大”,他说,估计目前写字楼、铺面等商业地产的价格还没有跌到最低值,按照追涨杀跌的投资“套路”,目前还不是出手的时候。开发商急于抛售商业地产的“热脸”,贴上了购房者坐等跌价的“冷板凳”,这种尴尬的对峙局面,在我市各大商圈普遍存在。

从供给上看,随着我市主城各大商圈的扩容,商业地产面积将大幅增加。

观音桥,今年7月启动了新一轮的扩容升级调整,按照规划,到2017年,观音桥商圈的核心区域面积将由现有1.5平方公里扩容至3平方公里;杨家坪步行街已经启动“四方拓展”计划,其面积将由现在的0.2平方公里扩大到2平方公里,整个九龙坡区,2020年计划建成商业商务楼宇面积1268万平方米,相当于现有水平的3倍;在沙坪坝,火车站加盖后,三峡广场步行街也将实现“南拓”至小龙坎、石碾盘区域,核心商圈将从现在的0.27平方公里扩容至0.74平方公里,扩大近3倍……

世邦魏理仕发布的《2013年第四季及全年重庆房地产市场回顾与展望》显示,2013年重庆写字楼市场新增供应量46万方,同比上涨48%,创下历年新高。

但是,投资者的购房意愿,并未同步增长。上述报告显示,2013年,重庆写字楼市场净吸纳量超过24万平方米,同比上涨5%,增速明显放缓。尤其是新兴区域的写字楼,空置率同比上涨8.7个百分点。

扩大消费

优化国民经济结构之“喜”

不过,在仲量联行重庆公司总经理苏仲礼看来,商圈急剧扩容引发的商业地产供需矛盾,并没有数据所显现的那样紧迫。“买卖之间有一个时间差,短期的产品淤积是正常的市场现象”,他以北京市场为例,2009年,北京商业地产总面积超百万平方米,当初预计需要5年才能消化完存量,但事实上,这一过程只用了两年。

另一方面,苏仲礼也认为,商业地产是个充分竞争行业,需求决定产量,重庆各大商圈的扩容,正是源于重庆经济总量的快速增长和现有产业尤其是第三产业的升级需要。

九龙坡建委负责人用一组数据印证了苏仲礼的判断。2013年,九龙坡区社会消费品零售总额达到421亿元,仅次于渝中区居我市第二。

从经济体量上看,2013年该区GDP总额为823亿元,也名列全市第二。重庆大学某规划研究机构据此测算,到2020年,该区需要商业商务楼宇面积总量为1200万平方米左右,但目前仅有438万平方米。

市商委相关人士也认为,扩大消费是优化国民经济结构的关键,而商圈,是消费的主要阵地。他提供的数据显示,2013年全市建成商圈30个,其中百亿级的商圈8个,纳入市级统计的17个商圈实现社零总额2370.5亿元,占全市社零总额的52.5%。

仅去年,解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、三峡广场五大核心商圈社零总额达到1441.3亿元,占全市社零总额三分之一。这位人士认为,要进一步扩大消费在GDP中的占比,当务之急是对现有商圈扩容升级。