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10年滞胀,重庆写字楼是否已到抄底时?
重庆写字楼网 2017-11-06    作者:龙门阵财经(微信公众号) 来源:龙门阵财经(微信公众
摘要:重庆住宅价格一路飙升,写字楼价格上涨不到10%,但甲级写字楼空置率高达50%,这个时候入市购买写字楼是抄底,还是跳坑?

狂欢盛宴里,总有灯火阑珊处。 2017年重庆楼市,住宅一骑绝尘、商业满血回春、写字楼云淡风轻。

灯火阑珊处,也总盖不住熠熠光华。2017年写字楼的基本面,犹如2008年的楼市基本面,进场的人总会很庆幸——在重庆写字楼的老牌企业英利置业看来,重庆写字楼的价格近10年来基本处于停滞状态,已触及钻石底,剩下的是触底反弹。

10年前买写字楼,面临的还是豪赌,10年后的这个节点买写字楼,风险性约等于零,想想你2017年以2008年的价格买住宅,那是什么感觉?

看不明白的人还在懵懂,精明的买家已经开始行动。市场上被整层整幢“打包”吃下的写字楼,包括南滨路的某楼盘,以及渝北的重庆财富金融中心FFC等。

开发商们看得懂,他们开始投资写字楼:2017年,融创在紧锣密鼓修世界花,准备2018年推出,万科在预备动工原嘉陵帆影,这俩高楼里,写字楼的面积可不小。

一个简单的算术题:

照母山、九曲河住宅均价15000元/㎡,新牌坊的写字楼均价也不到15000元/㎡。(此处应有《大富翁》里钱夫人的台词:今夜做梦也会笑……)

十年一觉写字楼

从1997年重庆首个甲级写字楼大都会广场(商厦)面世以来,重庆写字楼走过20年。2010~2017年,写字楼市场比较“懵”,价格原地踏步不说,甚至赶不上同区域的住宅,再加上一对比10年来的工资涨幅,写字楼的价格相对更“白菜”了。

整理一下重庆写字楼的价格区间,10000~25000元/㎡区间,关键在于几乎没有涨幅,有的甚至微降。

 

再对比下今年1~9月的销售金额前12名的重庆写字楼均价数据,只有一家卖上了20000元/㎡:

来看住宅。

最近市面上(即将)的高端住宅,均价在19000~25000元/㎡区间,绿城在重庆的产品将于2018年下半年面世,坊间传言均价会摸上40000元/㎡。

万科重庆天地翡翠郡价格尚未出来,估计不低于24000元/㎡;江北观音桥保利天汇均价19000元/㎡;中铁西派城精装套内19000元/㎡;九曲河的金科九曲河,均价25000元/㎡;礼嘉的龙湖昱湖壹号,据说价格也会摸上20000元/㎡。

一对比,高端写字楼,均价和高端住宅差了5000元/㎡。卖写字楼,成为检验各家开发商职业经理人成色的终极命题。

楼价=建安成本+合理利润+财务成本+楼面地价+其他费用,在建安成本指标上,写字楼(平均6000元/㎡)远远高于住宅(平均2500~3000元/㎡),同样的土地,前者价格应远远高于后者才对,但现在价格倒挂。

在投资回报率上,房子是拿来住的,不是拿来炒的,这也是今后的发展趋势,包括前不久出台的限售政策,住宅的金融属性必然会“冻住”。

商业则是国家政策鼓励的去库存范围, 不仅以企业身份购买可以抵税,有的区有给购买者适当补贴的优惠政策。

一加一减,一个政策高压,一个政策鼓励,炒住宅的人该清醒过来了。

去化样本

价格倒挂下,去化率高的写字楼,自然成为优等生。来看这张表,以1~9月的写字楼成交金额top5对比, 第一、第三名均为江北嘴写字楼(力帆中心2016年成交,2017年备案);第二、第五名为九龙坡和大坪(均采用价格战术),而中间的重庆财富金融中心FFC,就比较有看点了。

 

龙门阵财经愿意把重庆财富金融中心FFC作为去化样本,它的各项指标算是写字楼里的得分高的。

这家甲级写字楼2016年7月面世,它的东南西北局势是:涉外商务区+龙湖高端居住区+生态商务区EBD+ 重庆多家市级行政单位,三轨环绕、内环快速路通达全城。

总建筑面积约13.5万㎡、高约200米,43~45楼自持;43层的云端会客厅,270度的视野,逼格满满、异常惊艳。约1400㎡的入户大堂、1310个的双倍车位配比、第一太平戴维斯的服务等细节上,口碑过硬,也经得起挑剔。

它跑赢了大市,也完成了自己的KPI,不到一年半的时间里,去化率超过60%。这放在写字楼上成绩很不错:2016年7月12日正式亮相重庆市场, 半年时间单盘销量超30000㎡,成为2016年重庆市场5A写字楼销冠。

2017年年初,龙门阵财经也关注过它。 (复习请戳右边蓝字 重庆5A写字楼2016年盘点:两江新区领航,彰显商务新趋势! )

这家写字楼还是有讨巧的地方:80%企业高管居住于周边高端社区,而重庆财富金融中心FFC为区域几何中心,办公选址上具有倾向性。

我们找了找他们的买家,其中怡亚通(002183)花了3个亿买下10层楼,其他买家还有泸州老窖、中电建、西南设计院都是整层购入,渣打银行、村田电子等名企都已入驻办公,进入重庆财富金融中心FFC,买家们共花了6.6亿。

请君抄底

除了重庆财富金融中心FFC等去化率跑赢大市,成绩优等生的写字楼外,更多写字楼还处于需要搭救的地步,上述写字楼价格VS住宅市场价格倒挂图,就能说明问题。

包括写字楼在内的商业地产问题甚至引来政府出手——2017年4月20日,重庆市政府网发布了《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》, 商业地产去库存由此轰轰烈烈。

还记得2015年年底开始的这一波住宅去库存的最终价格走向吗?当存销比超过平衡点,价格向上。

那么,正处于调整阶段的写字楼,会复制住宅去库存后的走势?

龙门阵财经认为:

第一、看供应量。供需关系平衡了,写字楼的价值才能出来。这个指标上是递减的,世邦魏理仕的研究报告称,2017~2020年,重庆写字楼的供应量还是会继续回落,缓解短期供过于求的市场压力;

第二、看政府商业去库存力度。除了商改住调规之外,还有没有针对商业产品的其他补贴政策。

某开发商称,意见出台后,有些开发商已申请商改住。比如申请将自持的商业商务用房改建成住房或居住公寓的。这势必减少今后写字楼的供应数量,有望支持写字楼价格回暖。

第三、看传统金融业的发展。重庆金融业发展构建写字楼需求增长基石,世邦魏理仕《报告》显示,对写字楼需求最大的三大行业分别是金融业、服务业以及重庆科技新媒体(TMT)行业。2016年,重庆金融业同比增长10.3%,未来随着重庆不断巩固长江上游经济中心地位,金融业对写字楼的支撑力和影响将呈现正能量影响;

第四、看产品。越优质的产品,触底反弹后留给抄底者的溢价空间就越足。优质产品,比的纯粹一些,就是地段、价格、品牌、服务的综合分。

如此看来,即使不复制走势,但触底反弹的基本面不会改变,供应在减少(2017~2020年)、需求在增加(重庆金融业增速水平远高于全国平均水平),在住宅向上的情况下,对比优势更是明显,10年滞胀,几无泡沫可言。

南滨路某开发商的商业地产,最近几个月卖了3栋楼出去,几乎都是金融单位大单吃下,其中包括一家银行。

对于重庆财富金融中心FFC来说,思考的命题是:如何在触底反弹的大环境下,小步快跑,不是做写字楼的优等生,而是做写字楼的学霸。

   编辑:刘宗海 浏览次数:106
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