未来SOHO中国的转型方向，就是一家盘活闲置写字楼空间的轻资产管理公司。11月2日,soho 中国(00410)董事长潘石屹现身重庆，宣讲其将在二三线城市布局soho 3Q业务，重庆是其中的重要一站。

首选解放碑、江北嘴

     11月2日,soho 中国(00410.HK)董事长潘石屹现身重庆，宣讲其将在二三线城市布局soho 3Q业务，重庆是其中的重要一站。经考察后，将首选解放碑和江北嘴区域的办公楼来布局此项业务。和潘石屹一起出现在现场的还有SOHO中国副总裁钱霆，SOHO3Q 首席运营官方力维女士(Ivy)。

     SOHO 3Q项目主要为创业者提供开放式办公空间，提供灵活的短租服务，一次订单的租期可以短至一周或长达三个月;创业者可以单租一个工位，或者整租一间办公室，在手机App上随时随地实现选位、付款或续租，享受Wi-Fi、复印打印、咖啡等办公服务。

     该项目目前的租户包括一些互联网行业、教育行业、贸易行业、科技类、金融、文化等等，租户从个人创业者到二三十的初创型公司，也有到几百人的在飞速成长比较知名的互联网公司，例如特赞、熟人医患沟通类平台青苹果、首汽约车、小红书、蓝色光标等等都是目前的租户，在过去两年时间里累计了超过6万名会员，租户多以年轻人为主，这些年轻人大部分是高学历，是海归，同时都是一些喜欢挑战的，追求自由，比较有活力的年轻人。

     值得一提的是，这里不仅仅提供办公空间，诸如潘谈会、3Q大讲堂、3Qparty、相约投资人等社区运营项目和活动附着在这些空间中，“不仅仅是空间的共享，更是思想的共享，能让人们在自由的空间中相聚，并且碰撞出 火花”。 潘石屹说。李开复、姚明都应邀来过这些以soho 3Q 冠名的办公空间来捧场。

在会上潘石屹再次重申了这样一句话：“未来SOHO中国的转型方向，就是一家盘活闲置写字楼空间的轻资产管理公司”，他介绍说，SOHO中国上半年通过整售物业项目，获取400亿的营业收入。现在公司的整体负债率“降到了一个非常低”的程度，而“现在中国的房子利用率太低了，但其实使用比拥有更重要，分享比使用更重要。经过近两年的“试验期”，潘认为：soho 3Q已经完全拥有了向二、三线城市扩张的前提。

方力维女士则详细的介绍soho 3Q：目前这个项目在北京上海这样的城市已经拥有了1，7000个工位，19个中心，有超过6万名会员，有2800个大大小小的公司成为这个项目的使用者。

soho 3Q在质疑声中前行

作为公司未来的核心业务，SOHO 3Q能否成为“利润担当”，目前仍然缺乏投资者信任。

从O2O预订下单，到无底价竞拍，到大客户定制，再到众包模式，SOHO 3Q带着质疑闯生路。SOHO中国自2015年以来的策略：从一家以拿地盖项目销售的重资产公司转型为自持物业再到适时推出所谓的soho 3Q项目，向轻资产公司转型的过程中，每一步看似都非常稳健。

令外界质疑的是：这样的一个看起来很美好的符合当前创客空间潜在市场需求和以共享经济为拓展模版的项目，真的能承载起soho中国转型之后的利润担当吗?

理论上看，170万平方米物业能给SOHO中国带来的不菲的租金收入。而从上半年的业绩来看，SOHO租金收入较同期大涨168%，可金额仅4.39亿元。没有了销售收入后，SOHO中国租金部分的收益增长压力巨大。

能让SOHO中国稍微喘口气的是，公司的账户上躺着庞大的现金流，其净负债率仅25%。截至6月底SOHO中国账面现金有91.45亿元。而通过退出上海外滩股权回笼的项目投资款，潘石屹手握至少130亿现金。

8月22日，SOHO中国(00410.HK)发布2017年半年报。数据显示，公司总资产为744.04亿元，营业额10.7亿元，同比上升47%;租金收入8.18亿元，同比上升17%;净利润为39.82亿元，租赁毛利率约为80%。 其中，公司总负债365.66亿元，净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。

盖楼出租倒亏1.4% 共享办公也不便宜

而之所以认定“运营优质办公物业是未来的重要业务方向”，关键是盖楼倒亏。

潘石屹给现场的媒体记者和代理公司代表算了一笔账，道出了SOHO中国坚定地转型做共享办公物业运营的原因。SOHO中国在北京、上海的办公楼年租金收益是3%，这基本上是国内房地产公司中租金回报率最高的，而SOHO中国公布的2016年公司年报显示，公司的资金成本是每4.4%，是国内所有上市房地产公司中资金成本最低的，“跟银行借过来的钱，建了房子租出去，还得亏1.4%，这还是北京、上海的情况，其他城市的情况就更差了”。这也是SOHO中国相继卖掉上海凌空SOHO等写字楼物业的原因，所得现金现在正好用于3Q在全国的快速拓展布局。

问题的关键是：包括在成都，重庆这样的二线城市，共享经济之下，觊觎这块大蛋糕者数目庞大，共创空间入场者众，市场早已细分，抛却潘石屹本人的个人魅力感召。soho 3Q在“不低于4000平方米的空间”这样的一个招标下限下，要达到85%的出租率，方有盈利可能，如何确保?

以此前成都市场的联合办公项目而论，仅有位于天府新谷的Work+达到了这个工位规模。即将于11月份正式投入使用的中海国际中心OfficeZip2.0产品，提供了约385个工位，10月底时透露的招租情况是“已过50%”，距85%的出租率还差了相当大一截。soho 3Q要超越这些先到者，得出奇招。

类似的联合办公项目的盈利模式无非有如下几种：第一层是出租工位;第二层是出租空间，比如会议室、剧场;第三层是会员收入，优客工场已经开始针对会员进行收费;第四层收益来自于股权加股权分红，第五层收益便是流量搭载。

此前SOHO3Q一位负责人则对媒体表示，SOHO3Q的定位其实并不是创业者，而是针对具有灵活办公需求的公司。这其中，不乏如乐视、美团等大型企业。创业者实际只占据了很小一部分。该人士透露，主流客群如果依靠创业者，将无法保证租金收益。

在soho 3Q的网页上可以查阅到目前办公位和独立办公室的定价。拿“只在soho 3Q只拿一个办公位而言，其限时促销价格也有600/每周，一个月则是2400快，一个四、五个人创业型公司，核算下来，在soho 3Q 租用一个月的价格并不便宜。

一些知名的联合办公尚且难以依赖简单的创业者租赁实现盈利，对于那些单一的创客空间而言，如果没有厘清运营逻辑，显然都将陆续面临生存问题。

其实： 开发商要做共享空间的逻辑是商业地产价值升级。当前国内商业地产普遍面临销售困境，而传统的商业地产运营也无法产生更高价值。无论是写字楼、酒店还是购物中心，普遍开始遭遇同质化困境，行业出现存量过剩、消化困难。因此需要向新经济靠拢，希望用新经济的估值逻辑来拯救几乎要被资本抛弃的存量资产。

但大量创客空间“死亡”的原因是：很多都是讲了一堆空间之外的故事，结果却找不到买单的新资本，只能回归盈利本身，进行砍成本、降规模，开始恶性循环。原本这是个慢工出细活的事，大家都太着急了，产品都不对，哪还谈得上其他?

“我们做了19000个座位做实验，有成功的，也有失败的。比如上海的东海广场，总结起来，经验有两点：1、不能在地下室。2、地方不能低于4000平方米，比如失败的那个，只有200多个座位，交流的空间太小了，测算下来，不能低于800个座位。”潘石屹在回答记者提问时说。

soho 3Q能形成理想的社交圈吗?

soho 3Q 究竟能创造的什么样的客户价值?

目前关于soho 3Q已经有不少疑虑，甚嚣尘上。比如：决定短租业务生死的是出租率，而联合办公又关联另外两个因素：性价比和社交。3Q虽然租期灵活，但1300元/周≈5700元/月的人均价格并不亲民。而“无为而治”任由三教九流自然形成社交圈的想法是不是也过于一厢情愿了。

在网上简单的看了一下 soho3Q产品和服务：开放区工位1000元/周(很少)，办公室工位1300元/周(最小办公室2人)，最长租约12周，不开放年租。楼层配套：会议室5个、茶水区1个、休闲区1个、活动区1个、电话吧2个。免费项目有：咖啡茶水、Wi-Fi、文印。收费：会议室200元/小时(4人)、400元/小时(8人)、访客超过1小时收费50元/人/小时

以其现在的产品策略来看，定位中短期过渡的办公室需求者可能包括以下几类：准公司，或初创型企业——前景不预期;大型公司的新项目团队——周期弹性;其他愿意尝试的组织和个人——待观察。

无论是以上哪种客群，其实都必须有一个前置条件——高支付能力。1300元/周换算成月租，是1300÷7×365÷12≈5649元。如果考虑开会因素，动辄每人每月超过6000元。如果说大公司是主流吧，单个办公室容纳3-5人不利于团队交流;如果是小公司，价格因素又会屏蔽大部分创业者。

3Q创造了什么客户价值呢?“常态化短租”的写字楼产品，虽然单价折合18元/天，但租赁标的小，总价低，较低租金门槛进入写字楼(非居民楼或咖啡厅)。灵活短期减少投资风险。那么就有好事者发问：这样去增加社交场景设计，是要做写字楼办公领域的陌陌吗?

如果说短租客户对硬件并不感冒，那么私密性是否会有人在意呢?在走廊里就能清晰地看到每一间办公室内的一切，包括人物表情和显示器画面。不能说这样的办公空间不好，毕竟萝卜咸菜各有所爱。同时具备“愿意展示”和“人少”、“钱多”三重属性的金字塔“塔尖”型公司好像并不多见。