科技巨头相继落户 重庆甲级写字楼市场空置率降至六年来低位

2019年第三季度，重庆无新增项目供应，市场持续消化存量，重庆甲级写字楼市场总存量维持在197万平方米。部分写字楼为避免参与年末市场竞争，提前给予客户优惠政策，空置率保持下行趋势，截至三季度空置率下降至32.71%，创近六年新低。

吸纳量方面，前三季度累计吸纳量达到90,775 平方米，较去年同期下降49%。在全国经济增速放缓的大背景下，重庆甲级写字楼市场整体活跃度不高，部分业主根据市场情况及时调整租金政策，本季度租金环比下降2.66%至每月每平方米89.0元，以价保量的策略使得本季度去化效果好于第二季度。

租金的下降与联合办公的扩张也有一定关系。与前两年快速扩张相比，近年以来联合办公规模扩张速度虽然放缓，但随着联合办公市场本地占有率的提升，各种优惠方案对传统写字楼的定价策略有一定影响，同时也加速重庆甲级写字楼去化并提升配套吸引力。

展望未来，从供应端来看，受市场需求疲软等因素影响，重庆甲级写字楼市场未来供应持续放缓，计划2019年入市的部分项目推迟到2020年入市，而重点项目来福士广场已开始预租，预计未来一年内重庆甲级写字楼市场将产生20万方左右的潜在供应量。

戴德梁行重庆企业服务部、写字楼部助理董事刘洋表示，重庆大力推动大数据、智能化集群发展，科技“巨头”相继落户，带动智能产业上下游企业发展，增加写字楼市场租赁需求；前三季度TMT行业成交表现亮眼，同比增加约2.56个百分点。智博会的举办，不仅提升了重庆城市形象，也加快了智能产业培育，有利于传统制造业向新型科技产业的转型升级；江北嘴金融科技港7月揭牌成立，计划引进上百家金融科技企业，集群效应将为重庆甲级写字楼市场带来更多利好。

首店经济不断发展 新消费习惯成零售发展新风向标

本季度亚太零售商大会在重庆召开，给重庆带来培育新消费、建设新零售平台的契机，有利于重庆打造国际消费中心；同时随着“95后”、“00后”这类超前消费群体的崛起，个性化、小众化的消费习惯将成为零售发展新风向。

9月6日位于渝中区的来福士购物中心开业，为市场带来23.5万平方米新增供应，推动全市优质商业存量增至507万平方米。戴德梁行重庆公司总经理魏晓龙表示，来福士等项目带来的新商业模式也将为重庆注入前沿的创新和国际化元素。

随着解放碑步行街的升级改造、来福士的开业、十八梯传统风貌项目的正式开工，朝天门-解放碑-十八梯一带的文旅通廊初具雏形，沿线购物中心将被串联，商业面积进一步扩大，有利于渝中区打造成首店聚集地和城市时尚地标。

魏晓龙认为，渝中可依托丰富的旅游文化资源，打造文旅概念首店聚集地，强化已有的餐饮业首店优势，促进体验、娱乐业态的引进，持续创新，将打卡行为转化为消费习惯的新亮点。同时，促进本地老字号品牌化创新发展，在智能化改造解放碑街区为首的历史风貌区、老街区中，提升商业及配套水平，满足消费者需求，将“四首”所带来的巨大流量转化为真金白银。

2019年第三季度，重庆全市空置率环比微涨0.04个百分点至9.2%；全市租金也伴随新项目的入市环比下降2.41%至每月每平方米592.98元。

近年来，在消费升级、消费者趋于理性，更加注重消费体验和关注产品品质及服务的背景下，零售业面临不断的调整。部分百货公司由于产品同质化和零售批量化，在面对电商冲击和消费者更加多元的需求时，没有及时调整竞争战略，导致经营不善甚至退出区域市场，如重庆的百盛百货，3月底关闭了开业时间长达18年的百盛南坪店，至此百盛布局在重庆的5家门店全部闭店。

与此相反的是，部分经过调整的购物中心提高了吸客能力。例如，部分游客集中的商场为迎合市场特性，大幅增加小吃餐饮以及地方特产等业态；而儿童亲子业态则成为部分“社区”型购物中心的吸客主力。亲子陪同“N+1”带来更大规模的稳定客流和延伸消费。通过精心布局儿童业态和更多休憩空间，增强客户黏性。通过线上资源反哺线下，将更多优质资源放在线下，满足客户的信心需求 ，来引导客户回归线下。

未来供应方面，渝北区潜在供应体量最大，达46万平方米，集中在礼嘉、照母山板块。以约克郡购物公园为代表的照母山金州片区和以礼嘉天街为代表的礼嘉片区，以其庞大的体量或将成为未来北区城市商业副中心；而龙湖光年将助力沙坪坝商圈提档升级。升级改造和未来供应的不断加码将持续改写商业格局。