写字楼是不少人一天中待的时间较长的地方,拥有一个健康的工作环境,在疫情发生以来备受关注。仲量联行表示,未来企业租户在选择物业时将提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理的关注程度,而开发商也有望将这一因素考虑在新项目的设计以及现有项目的改造过程中,从而推动办公物业的综合品质以及行业标准的进一步提升。

提升软硬件设施,升级写字楼健康等级

疫情期间不少写字楼提高了维护健康的软硬件等级,莱坊表示这些软硬件与方案大致可包括杀菌消毒设施与无人化、智能化系统两大部分。在杀菌消毒设施方面,最重要的部分是中央空调和新风及回风系统增加紫外线消毒模块,厨房、垃圾站、卫生空间增加消毒设施,设备尽可能改为非接触式。

无人化、智能化系统主要是添加自动清扫消毒机器人和传送机器人,将有传染危险可能的工作多交给机器人处理,以及在管理系统中全面整合基于AIoT的各类技术,包括人体传感监测技术、人脸识别系统、云端大数据接入系统,以实时监测、快速标记、同步信息至防疫或智慧城市管理平台。

莱坊表示,尽管在一定程度上使得成本有所增加,却有助于提高租户对写字楼的信心,即便疫情过后,也能增强自身的竞争力,升级了写字楼的健康等级。

物业管理是健康建筑“最后一块拼图”

此次疫情期间,部分曾经历过非典疫情的写字楼有较好的表现,证明有严格的组织、体系、预案和执行力的物业管理是“健康建筑”的最后一块拼图。

莱坊认为,这样的物业应该具备几大特点:在组织结构中,设置健康管理职能的岗位;在管理规范中,对人员的出入与流动、中央空调和新风系统的通风、厨厕的给排水、垃圾的处理、公共区域的保洁等制定科学且标准化的操作流程;在日常运营中,对消毒、清洁、定期更换等日常工作严格执行并检查;在应急准备工作中,有完善的预案及充足的防护物资,如消毒液、酒精、免洗洗手液、一次性医用外科口罩、手套等;此外,物业还应该与政府相关职能部门、城市相关管理系统对接,及时接收健康、防疫信息,并经常、定期向租户宣传、普及防疫知识、分发健康手册,以及定期根据预案进行演习,用积极、主动的态度让写字楼日复一日的保持“健康”。在世邦魏理仕看来,物业经理要确保物业保持高标准的清洁要求。对于管理公司而言,加强现有的卫生政策将确保租户及其员工的安全,特别是设有咖啡馆、零售和灵活办公室等共享设施的物业。写字楼业主也可以参考零售业主的做法,通过租户服务平台APP和社交媒体提供医疗资讯更新和交流,在疫情暴发让楼内租户了解最新的抗疫情况。

租户可能会考虑灵活办公空间

由于企业希望能够扩大员工之间的物理距离,疫情在某些情况下甚至可能会促使办公空间扩大化。仲量联行表示,目前的办公空间配置或将被调整,进而增加对额外空间的需求。在此过程中,企业租户可能会考虑尝试使用第三方运营商所提供的灵活办公空间。

随着使用者的需求发生变化,办公场所将面临的最大改变就是空间的再设计。设计的重点将是最大限度、最有效地利用好每一平方米,以实现企业的目标。

世邦魏理仕认为,疫情之后预计更多公司将采用灵活办公场所和弹性工作制。因此,租户需要在空间效率和员工健康之间取得平衡。

LEED和WELL认证发展或加速

想要写字楼的健康再进阶,就要从设计源头开始抓起,从设计图纸时就考虑到各种防疫、健康的需求,将基于健康需求的各类设施设备融入写字楼整体中,将其建设为与“绿色建筑”一样有标准可评判的“健康建筑”。

如空间设计中预设诸多防疫需要的空间和水电支持,包括写字楼内专用隔离室空间、大堂内自助消毒站预设空间、写字楼外测温、快递消毒站、外卖监测点、无接触取餐柜、废弃防疫耗材收集点等。

还有在疫情期间增设的各种防疫、消毒设施,如中央空调紫外线、臭氧消毒模块,厨卫的消毒设施设备;以及需要但尚未来得及或者不易加装的设施设备,人员、车辆出入的主要通道中与防疫相关的无感接触体温监控设施、自动消毒站等,在写字楼设计与建设之初就将其纳入考虑,并完成部署。

具有可持续性和健康特性的建筑将会迎来长期的需求,尤其是在室内空气质量、通风系统、排水系统和其他室内环境相关方面更具优势,并且可以改善员工舒适度的建筑。世邦魏理仕表示,这可能会加速LEED和WELL认证的发展。截至2020年,亚太区共有700座经过WELL认证或注册的商业建筑,总建筑面积达2035万平方米,其中超过四成位于中国内地。