2021年教培机构相继收缩退租，写字楼租赁市场影响如何？仲量联行表示教培行业退租对一线城市优质写字楼市场影响甚微，1.5线、二线城市表现分化。

2021年7月，全国发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，即教育“双减”政策，对中小学及线上、线下的校外培训机构进行系统性规范和改革。由此可见，“双减”政策，并不仅仅是针对课外培训和辅导机构的行业整改性政策，更不是针对房地产行业的举措，它解决的是中国在结构转型过程中的社会资源配置问题。虽然7月“双减”政策的发布对教育、投资及房地产等行业都产生了显著冲击，但是教育生态的持续整改其实是过去一段时间政策方向的延续，也是“十四五”开局之年打好“高质量发展”基础的必然结果。

“双减”政策将在短期内大幅缩减教育企业扩张规模

短期来看，本轮教育领域大规模整改政策，将显著限制教育培训行业的扩张步伐，将出现较大比例的缩租、退租。长期而言，教育行业的准入及壁垒将显著提高，行业将持续规范、整改，对于素质教育、成人教育、职业教育等非学科类培训，是未来政策支持扶持的教培方向，长期发展利好。

写字楼租赁市场一线城市影响有限，二线城市表现分化

疫情后，在线教育行业受到市场环境的利好及资本市场的青睐，在2020年实现爆发式增长，全国范围内快速布局，构成备受市场关注的一股增量需求，在部分1.5及二线城市甚至一度成为市场空置去化的最大需求来源。而在“双减”政策出台后，K12及相关学科类教育培训受到巨大冲击，而其他教育培训领域短期内也面临不确定性，过去1-2年内快速涌入市场的需求迎来集中退租、缩租的趋势。整体而言，本轮市场波动对一线城市优质写字楼市场影响相对较小，对1.5及二线城市影响分化，部分城市面临较大冲击，需求回暖和租金企稳曲线再次承压。

在一线城市中，在线教育行业的整体承租能力相对有限，在甲级写字楼中租赁占比较少，因此此轮大面积、大比例的退租和缩租对此类市场影响较小。

北京在线教育行业在全市甲级及超甲级写字楼中的入驻占比仅为4%，因此，今年政策趋严带来的行业波动，对优质市场影响甚微。深圳仅有个别楼宇因教育行业规模收缩受到短期冲击，但TMT和金融行业持续扩张、需求旺盛，三季度净吸纳量超过60万平方米。

部分1.5线城市虽然短期面临一定冲击，但活跃的内资TMT、金融及专业服务业的租赁需求持续支撑市场，保持整体稳健回暖态势。

在成都，第三季度在线教育行业退租面积达到5.8万平方米，但其中甲级写字楼占比仅为15.6%。同时，教培机构本身也开始着手业务调整，部分企业转向素质教育、成人职业教育、留学辅导等领域，第三季度成都甲级市场录得此类新兴教育领域的新租面积超1万平方米。武汉写字楼市场虽然受到“双减”政策影响，在线教育企业需求下降，但TMT和服务业企业租赁成交仍保持活跃，成为稳定市场需求的驱动力。

在大部分1.5及二线城市，“双减”政策对教培行业影响快速发酵，在线教育行业原有的扩张计划暂停，并出现提前解约或退租的情况，对市场产生较大压力。

西安第三季度头部在线教育企业退租面积逾8万平方米，其中甲级写字楼面积超3万平方米。在重庆，在线教育企业集中退租，且这一趋势将延续至年底。部分业主承压下调经营预期，市场租金环比持续下跌。

教培机构整体收缩对于一线城市优质写字楼市场影响十分有限，1.5线、二线城市则表现不一。对于部分城市而言，在线教育企业的集中退租可能将延续至年底。尤其是未来将有大量新增供应的1.5线、二线城市，市场需要更长的周期来消化教培退租及新增供应，市场竞争将进一步加剧。业主应通过提升服务品质来提升楼宇自身软实力，同时也需要专业服务机构引入更多其他行业租户资源。

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