办公楼市场稳定器功能是否仍然存在

2017年，成渝甲级办公楼市场空置率均处于30%以上，较大的空置压力促使业主方出租联合办公意愿明显。该策略有效提升楼宇入驻率，降低财务压力，稳定市场租金。因此，在那个年代，我们将其称之为楼宇经济的稳定器。

进入2023年，成都市场再次进入供应周期。一季度甲级市场空置率已然升至29.8%，新兴区域如天府新区和城东更是维持50%以上空置水平，部分板块一级市场压力持续。重庆、西安市场仍处去化阶段，一季度甲级空置率分别录得29.1%、30.9%。因此，尽管越来越多的开发商入局联办市场，核心区域竞争压力上涨，但就西部城市整体而言，其联办稳定器功能仍然存在。

联合办公未来又将何去何从？

从办公运营商角度看，寻求更低租赁成本物业仍将是当前主要策略方向。而其低租金且业权单一的需求特征势必将成交引导至成熟商务区内产业园区、非标物业以及旧改类等物业。自2022年起，成都新成交面积中约有64.6%的选择以上物业。而实现这样供需匹配的逻辑在于：首先，该类物业土地或建安成本较低，其租金预期远低于周边优质办公楼宇；其次，该类资产多归属于国有资产。随着国有制改革的不断推进，其盈利性需求持续上涨，但其招商运营经验的缺乏急需依赖成熟运营商进行填补。当然，除了单纯降低租赁成本，拥有较强品牌效应运营商同样可以借由与业主达成战略合作关系构成资产托管模式，将成本向后期转移。