近日，世邦魏理仕发布《中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇》专题报告。报告认为，换挡提质的新引擎引领商业地产需求发生结构性变革。其中，战略性新兴产业成为优质写字楼和研发设施的增量需求主力军，尤其是人才资源富集的一二线城市是企业选址扩张的重点。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，2023年，中国经济逐渐复苏，但仍面临内外挑战。在技术创新和消费升级并驾齐驱的浪潮下，企业战略和居民消费行为正在发生改变。在中国经济创新升级的背景下，新一代信息技术、生物技术、高端装备制造等战略性新兴产业加速崛起。与传统制造业不同，战略性新兴产业具备智力、技术、资本高度密集的特性，因而优质办公和研发空间在其工作场景中占据更加重要的地位。世邦魏理仕数据显示，战略性新兴企业在全国写字楼新租交易的面积占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京沪商务园区中的占比超过70%。战略性新兴产业的办公选址轨迹与人才资源分布高度一致。数据显示，2019年至今，战略性新兴产业写字楼新租面积的84%落位于北京、上海、成都、深圳、广州、武汉、西安七大城市。其中，京沪保持绝对的领先，新租面积占比超过半数。此外，企业对办公空间品质的日益重视是高质量发展背景下另一个重要的结构性趋势。今年前三季度，全国18个主要城市甲级写字楼净吸纳量占比录得97%的历史新高；而在一线城市中，甲级楼宇对乙级楼宇的挤出效应更加明显。同时，生命科学园区是当前产业地产和高质量经济发展契合度最佳的领域之一，其投资底层逻辑的一端连接着中国老龄化和消费升级的人口趋势，而另一端又和国内产业创新升级密不可分。持续扩张的研发支出提升了对研发物业的需求。世邦魏理仕对比京沪生命科学物业与其他研发设施自2020年以来的表现发现，前者在租金增速和出租率提升方面均具备明显优势。除强劲的基本面因素之外，生命科学研发设施在建筑规范、环境评价、行业许可、设备投入等方面的高门槛也令其租户通常具有较强的粘性。实体零售方面，疫情防控措施优化后的线下消费客流迅速反弹，显示出实体门店在全渠道零售链中仍然具有不可替代的作用。实体门店正在迅速转型为集消费、服务、体验和社交属性于一体的综合性场所。世邦魏理仕认为，“质”重于“量”、体验驱动销售和社群营造将是未来零售品牌强化实体门店网络的重要方向。根据预测，2023-2027年中国线下零售经营面积的累计增长率将达到9.4%，与品质生活相关的手袋和旅行箱包、运动健康、休闲和美妆将呈现更强劲的增长。此外，消费基础设施REITs有望进一步激活零售物业大宗投资。2023年3月，中国公募REITs试点再次扩围，包括购物中心、百货商场、农贸市场等在内的消费基础设施被纳入底层资产。截至目前，已有4只消费基础设施REITs正式获批或在受理进程中。