在中国政府将继续注重长期市场的稳定，而非短期调控效果下，对于中国房地产是否已经出现泡沫的讨论，冯建强认为，无论是商业地产还是住宅市场，都不存在泡沫。

首先，他认为从整个房地产的走势来看，中国商业地产的基本面整体来说非常健康，仅有极少数城市的局部区域存在供应过度的情况。因此，他不认为中国的商业地产市场会出现泡沫。同样地，中国住宅市场的基本面也不存在泡沫重庆写字楼http://cq.86office.com/。中国的住宅市场在经历了2011年的调整过后，2012年成交量呈现全面复苏的局面。成交价格在2012年底开始上涨，这一趋势持续至今。但总体来说，在过去几个月，价格上涨幅度较为缓和。此外，大部分二三线城市未来供应较大，他预计开发商的溢价能力将被削弱，价格走势将日趋平稳。最为重要的是，其实政府对市场的反应非常迅速。当大家对价格增长预期加大的时候，中央政府在3月及时出台了调控措施，以降低购房者和开发商对价格增长的预期，从而抑制投资性需求的增长。对此冯建强表示，目前政府的政策有助于中国住宅市场的长期稳定，在这样的政策环境下中国住宅市场出现泡沫的可能性非常低。以下为观点地产新媒体专访仲量联行大中华区总经理冯建强先生实录：

观点地产新媒体：新一届政府上台至今房地产行业发生了哪些变化？您认为新一届政府对房地产行业的态度是什么？

冯建强：在过去的三个月，中国的房地产市场总体上延续了自去年开始的复苏轨迹。特别是在住宅市场方面，成交价格在4月、5月继续呈现增长的态势，但是增速有所放缓；住宅成交量、开发投资额和开工量等指标总体上保持稳定。对于新一届政府而言，开局施政更偏重于防风险，面对经济增速下行的现状，未来中国经济发展将更注重质而非量，预计政策方面将针对转型升级和制度改革等长效机制方面。对于房地产行业，今年3月“国五条”的出台彰显了新一届中央领导层坚定不移的调控决心，我们认为中国政府将继续注重长期市场的稳定，而非短期调控效果。

观点地产新媒体：“国五条”出台百天之后，您会如何描述当前的市场表现？您认为这和政策预期达到一致效果了吗？

冯建强：如上所述，在过去的2-3月内，中国的住宅市场总体上保持稳定，表明“国五条”对市场的短期影响非常有限。原因之一是，“国五条”细则主要涵盖了增加中小户型房源供应、增加交易成本抑制投资性购房需求、继续支持首次购房者、以及扩大个人住房房产税改革试点范围等内容。这些政策并非短期调控措施，它们将有效帮助政府达成长期调控目标，即住宅市场将由刚性需求推动。此外，目前各地对“国五条”细则的实施还是非常宽松的，例如目前仅有北京在严格执行20%个税的细则。这也导致“国五条”短期内对市场影响较为有限。我们相信随着后期配套政策和地方版细化措施的陆续出台，将有利于稳定住宅市场、鼓励住房消费，促进房地产行业与中国经济的健康发展。

观点地产新媒体：“国五条”出台后，很多开发商、投资者纷纷从住宅转向商业地产，很多人担忧这会使得中国的商业地产出现泡沫，您认为呢？

冯建强：面对目前的市场状况，开发商根据自身情况制定不同的策略。其实早在2-3年前，许多国内的住宅开发商就开始转向商业地产。我们依然相信中国未来的十年，城市化、内需消费和产业升级是三大推动力，市场对办公楼、商场、仓储物流市场等商业房地产的需求持续。整体而言，中国商业地产的基本面非常健康，我们并未担心泡沫的出现。下面我就商业地产中的零售物业和办公楼两个主要类型分析：

零售物业地产市场方面，目前优质的购物中心数量还非常有限。我们定期跟踪的20个城市优质零售物业空置率大都数低于5%，人均优质零售面积低于0.5平方米，表明这些零售物业地产市场目前还处于供给不足的状态。在接下来的3年内，我们确实看到新增供应比较多，个别城市优质购物中心总量预计将翻一番，如杭州、成都和长沙。

在这些城市空置率在短期内可能上升，但是随着新购物中心的不断成熟，空置率在未来会不断下降。更为重要的是，在这些城市随着人们收入的快速增长，购物中心消费者数量的增幅将高于购物中心新增供应量的速度。这说明随着消费群体的不断扩大，新增供应将会被逐渐吸收。3年后，大多数城市的按消费者数量计算的人均零售面积将低于现在的水平。然而，对于开发商而言，宏观面的供给需求平衡虽然重要，但更需要注意的是，一个购物中心的成功与否并不完全取决于此，微观因素诸如运营管理、配套设施、品牌定位、目标人群和市场营销等更为关键。办公楼市场方面，发展服务业一直是中国各主要城市产业发展的重点。服务业的增长速度在过去的几年一直高于整体经济的增速，特别是在上海、北京、广州和深圳四个一线城市以及九个1.5线经济中心城市(包括成都、重庆、大连、杭州、南京、苏州、沈阳、天津和武汉)，它们的金融业和商业服务业正在飞速发展，为办公楼市场带来大量的需求。

展望未来，服务业预计将保持双位数的增长，继续为办公楼市场带来大量需求。而在供应方面，目前甲级办公楼总量仍然较小而真正的国际品质办公楼更是凤毛麟角。我们定期跟踪的20个城市的甲级办公楼在未来三年预计会有快速增长，总量增长将超过70%。办公楼市场快速扩张，一方面将有助于提升办公楼整体质量并加速市场成熟，另一方面很可能会使部分城市、局部区域出现短期供过于求的局面。但整体来说，市场供应和需求将保持平衡。我们需要指出的是，面对市场环境的转变，无论是商场还是办公楼，都会遵循“优胜劣汰”的市场规律。由于需求者类型不同，商业地产开发所需的专业知识与住宅开发有所不同，而这需要专业的商业房地产顾问咨询公司协助业主和投资者进行项目的前期调研、战略策划、租赁及管理、甚至出售。只有那些市场定位准确、营运管理良好的商业项目才能在激烈的竞争下立于不败之地。