一线城市曾经爆发写字楼过量风险，近几年，一线城市的楼市空置率有所降低，情况有所好转，其实不然，风险正一步步走向二三线城市。

未来4年，天津新增写字楼要花60年来消化？沈阳要25年？

这些骇人听闻的数据显示出，在近两年来商业地产如火如荼的背后，二线城市写字楼市场的风险正在显现。

日前，世邦魏理仕为本报提供了一份名为《中国办公楼实情调查》的内部报告，其针对北京、广州、杭州、上海、大连、宁波、成都、青岛、深圳、武汉、南京、重庆、沈阳、天津14个重点的调查显示，这14城市未来4年的写字楼供应增长高达80%，供应总量约4100万平方米。

基于过去3年的平均吸纳率测算，天津、沈阳、重庆被评定为供过于求的高风险城市，如要消化未来4年的预期供应量，其所需时间分别为60年、25年、20年；深圳、成都、武汉、南京、青岛也以10年以上的去化周期被列为中等风险城市。

世邦魏理仕的多位高管就该调查结果表示，目前国内二线城市几乎都在开发或者规划建设新兴区域、新中央商务区，在这一趋势带动下，大量商业地产项目涌入市场，并集中在这些新开发区域内。

无独有偶，被视为高风险城市的天津、沈阳、重庆也正处新区开发建设的热潮之下。

地方政府成为幕后推手

地方政府成为商业地产快速增长的幕后推手。商业地产被认为可以提升当地税收、就业和城市形象，可以化解“土地财政”难题，同时也有利于打造升值潜力大的商圈，提升周边地价。但是，地方政府能否在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足够支持，将是决定购物中心能否实现预期运营目标的关键因素。

“在国内的许多二线城市，写字楼市场快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动的。很大的程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致。”世邦魏理仕研究部华北区董事陈红飞指出，很多地方政府热衷于开发新区、建设新中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施建设以及房地产投资，二线城市商业地产过度开发令人担忧。

以风险最高、吸纳周期达到60年之久的天津为例，该市未来超过370万平方米的写字楼新增供应都来自滨海新区，占全市供应的70%；同样，供过于求、吸纳周期长达25年的东北重镇沈阳，多年致力于金廊区域的开发建设，也导致大量新增写字楼项目将在未来几年内密集入市。

这一情况也存在于成都的天府新城、重庆江北嘴、南京河西商务区、大连东港、杭州钱江新城、宁波东部新城。

从这14个城市的总体情况来看，约有54%的未来供应来自新兴区域、新中央商务区，其中，杭州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。

但在新区建设发展迅猛的同时，二线城市的写字楼市场需求却远未跟上开发脚步。

在陈红飞看来，虽然中国经济朝第三产业发展转型，但二线城市经济发展速度难以创造足够大的写字楼需求，无法拥有赶超北京、上海办公楼需求的潜力。

目前，部分二线城市写字楼的市场平均空置率徘徊在20%左右，同时在建项目及新增供应又在不断增加，前景不容乐观。

“过去3年，二线城市第三产业的年复合增长率为18%，依此速度，即使每年有45%的写字楼新增供应延迟上市、且上市后出租率80%即算成功去化，未来4年，二线城市的办公楼新增供应也要5.97年后才能基本消化。”陈红飞说。

另外在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。

开发商普遍延期入市

事实上，在很多二线城市，近年来都已出现了商业地产项目招商困难，甚至项目长时间空置的现象。此外，商业地产项目较长的投资回报周期，较低的租金收益率，巨额的财务成本压力，对众多开发商来说都是严峻的考验。

在地方政府热衷造新城背后，许多写字楼开发商已经预见到二线城市商业地产热的后遗症。部分开发商、业主已经开始寻求规避风险的方式。

“实际上，二线城市商业地产热潮下的写字楼开发过度一直是近两年业内非常关注的问题。从我们接触的客户来看，无论是开发商、投资者还是租户，大家都很担心，都在问这些二线城市的写字楼市场到底面临多大的供应压力？市场前景到底有多严峻？”陈红飞分析。

数据显示出，比较过去4年每年预期新增写字楼供应和实际新增供应，二线城市新写字楼延期入市的情况正在逐年增加：2009年，写字楼项目延期入市的情况约30%，而到了2012年，这一数字已高达54%。其中，在天津和沈阳这两个未来供应压力最大的城市，过去4年，新项目的平均延误率更是高达70%。

“写字楼工程延期入市率逐步提高，其中很重要的一个因素是开发商为了避开供应高峰，有意推迟工程入市。还有一部分是开发商、业主因资金紧缺而导致工程延期的情况。当然，也存在一些许可证延期或者其他情况。”陈红飞说。

但无论是开发商主动寻求延期入市以避免供应高峰，还是资金紧缺而导致工程延期，一个非常重要的显示是，前期投入大、回报周期长的写字楼开发已成为部分开发者的负担。

在此市场境况之下，尽管写字楼散售饱受争议，但世邦魏理仕的研究团队仍然认为，散售对于这些二线城市的写字楼开发项目来说已成为最好的选择。

“以沈阳、大连为例，很多二线城市的开发商也都在主动寻求散售写字楼。”世邦魏理仕沈阳分公司董事总经理周业辉说。
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