随着现代化城市的发展和进程，商业的集中式必然的趋势，未来商业地产是城市的主流。中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云曾表示，“商业地产不是孤立发展的分支”。

商业地产的发展有不同的原因，是复合型的发展。随着城市化进程的加快，特别是新型城镇化的提出，一个城市要打造一个名片，要进行城市升级、消费水平的提升，肯定是由商业地产、由地标性的建筑来拉动这个区域，商业地产发展已经成为城市发展的主流。

而这也恰恰是问题所在。蔡云罗列了一串数字，1—7月，商业营业性用房投资是5000多亿，在整个的投资过程当中，同比增加8.3%，其中现房销售增长了-2.2%，期房增长14.7%，说明我们的商业地产目前主要还是在开发的过程当中。

在这个过程中，就出现了个别地区总量过剩的问题。

蔡云分析称，在今年的市场发展，京沪两地的营业用房是量价齐升，同时投资量增长也非常快。北京（楼盘）市的房地产是供求两旺的，可以预见我们在短期内，特别是中国经济不断向好发展的过程中，随着市场发展得更加完善，我想商业营业性用房会继续得到利好消息。

然而，随着投资量增加，市场供应量增加，这种潜在的过剩的局面肯定会出现的，这就造成了商业环境的不稳定。

以成都、沈阳、武汉（楼盘）、贵阳最为明显，成都的天府新区从去年开始大概是有100个城市综合体同时上市，这样就面临着一个市场的接纳问题。同样，沈阳在2010年就提出金廊消费去，城市竞争非常激烈，导致市场狭窄，这是当前市场存在的问题。

那么市场存在的这个问题是由什么而来的？蔡云表示，问题出在两点。

首先商业地产还处于开发的初级阶段，包括我们商业地产的开发模式、开发功能，以及产品设计的落后局面，是当前商业地产开发的普遍情况。

接下来还有一个致命的问题就是运营管理水平与市场相距甚远。在开发当中，有很多房地产企业是被迫进行商业地产开发的。他沿袭的老是的住宅开发思路，盖了以后卖，卖了以后拿收益，大量的项目被放任不管。

在这个过程中，老的物业管理公司的形式已经不适应发展，更新的是资产的增值和保值。在目前这个市场上，我们仅仅限于一些低水平的管理，维持一下购物中心的租金、日常的卫生管理等等，是物业管理的概念。但是真正市场需要的是对物业的增值和保值的作用。这离我们现在所要求的管理是相距甚远的。